Хто у виграші від приватизації гуртожитків?
Але... у Законі «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», що фактично днями набув чинності після підписання Президентом України, стільки цих «але», що його краще було б назвати «Про забезпечення реалізації прав місцевих властей розпоряджатися гуртожитками і землею, на якій вони розташовані». Але про все по черзі.
«Общаги» — радам!
Дія закону поширюється на громадян України, які на законних підставах не менше п'яти років до дня вступу цього закону в силу зареєстровані і проживають в малосімейному або робочому гуртожитку і не мають в приватній власності іншого житла. До того ж їхніх доходів не повинно вистачати, щоб обзавестися власною квартирою або будинком. Вони також мусять працювати зараз або раніше на підприємстві або в організації, яка володіє гуртожитком.
А ось мешканцям гуртожитків, призначених для тимчасового проживання, пов'язаного з навчанням або роботою (службою) за контрактом, приватизовувати свою кімнату категорично заборонено. Тобто студентів і військовослужбовців цей закон не стосується.
Але така класифікація претендентів викликає чимало питань. Наприклад, хто і як вирішуватиме, чи достатньо у людини доходів для купівлі житла? Адже річної зарплати кваліфікованого робочого цілком може вистачити для того, щоб придбати за декілька тисяч гривень мазанку в глухому вимираючому селі. Це теж житло. А це означає, що й право на приватизацію кімнати в гуртожитку формально може бути оскаржено. Враховуючи те, що ухвалення практично всіх рішень, що стосуються долі гуртожитків і людей, що живуть у них, віддано законом місцевим чиновникам, зловживання не виключені.
Багато людей постраждають через власну правову необізнаність. Як повідомила член «Української асоціації медіа-юристів» Людмила Опришко, в Житловому кодексі України сказано, що на підставі рішення про надання житлової площі в гуртожитку, адміністрація підприємства повинна видати спеціальний ордер, який служить єдиною підставою для проживання в ньому. Але, на жаль, останніми роками багато хто ігнорував цю вимогу, і поселення проводилося без надання необхідного документа. А це означає, з юридичної точки зору у цих людей не було законного права користування житлоплощею в гуртожитку. Природно, що саме вони в першу чергу ризикують залишитися без даху над головою.
Але повернімося до нового закону, згідно з яким приватизовувати дозволено житлові кімнати, блоки, секції і відповідну їм частину допоміжних приміщень (санвузол, передпокій, кухню, якщо вони належать до цієї житлоплощі). Насправді все не так просто, і далеко не всі люди, які нібито мають право на отримання у власність своїх кімнаток, зможуть ним скористатися. Щоб зрозуміти чому, докладніше зупинимося на бюрократичному шляху, по якому пройдуть найближчим часом гуртожитки.
Першим етапом є передача місцевим радам народних депутатів всіх гуртожитків, що перебувають у власності держави, місцевих властей або державних і комунальних підприємств. Початок цієї передачі почнеться через 9 місяців і може тривати до 3 років. Причому колишнім власникам повинні компенсувати залишкову або балансову вартість будівлі та відповідної земельної ділянки. Але вирішувати, як розпорядитися гуртожитком, і, що найпринадніше, — землею під ним, будуть місцеві власті.
Землю — радам!
Варіантів цілих п'ять. І лише в першому з них у людей з'являється шанс обзавестися своїм житлом. Тобто місцеві депутати і чиновники повинні дати дозвіл на приватизацію кімнат у тому або іншому конкретному гуртожитку, переданому в комунальну власність. Процедура передачі площ мешканцям платна і проводиться на умовах грошової компенсації залишкової вартості житла.
До речі, новий закон передбачає і можливість безкоштовної приватизації. Але фахівці звертають увагу на один цікавий нюанс. Усі питання, що стосуються приватизації, регулюються Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». Відповідно до нього квадратні метри передаються у власність громадянам безкоштовно тільки у разі погашення спеціальних житлових чеків. А термін їх використання, згідно з Рішенням ВР N286-V, спливає 31 грудня 2008 року. Тобто вже з нового року за отримання у власність кімнати в гуртожитку стягуватимуть гроші. Навіть у тому випадку, якщо ви не використали своє законне право на безкоштовну приватизацію. Встигнути скористатися своїми житловими чеками практично неможливо, оскільки до реального старту процедури приватизації гуртожитків пройдуть місяці. Якщо не роки.
Але повернімося до прописаних у Законі можливостей місцевих властей. Другий варіант дозволяє надати будинку статус «соціальне житло». В цьому випадку люди втрачають право на приватизацію кімнат, але дістають можливість проживати там і надалі. На цих громадян поширюється дія закону про соціальне житло, а значить, їм доведеться платити до місцевого бюджету орендну плату. А якщо дохід сім'ї дозволятиме зняти квартиру або купити нерухомість у кредит, людей з такого житла виселять. Причому право в односторонньому порядку розірвати договір оренди соціального житла має тільки місцева рада, у власності якої перебуває будинок. Якщо ж орендар побажає розірвати угоду, йому доведеться звертатися до суду.
Але і тут є законодавча нестиковка. У ст. 125 Житлового кодексу України міститься перелік осіб, вимога про виселення яких без надання житла на заміну у будь-якому випадку є незаконною. Серед них — учасники ВВВ; особи, що працювали на підприємстві, яке надало їм цей гуртожиток, не менше 10 років; особи, звільнені у зв'язку з ліквідацією підприємств; самотні люди з неповнолітніми дітьми та інші. Тож у людей залишається шанс поборотися за дах над головою. Нехай навіть «соціальний».
Третій варіант, як, втім, і всі подальші, стосується мешканців лише побічно. Точніше, припускає тільки втрату ними кімнати в даному гуртожитку. Зокрема, місцеві власті дістають можливість перепрофілювати гуртожиток і змінити його призначення, наприклад, зробити в ньому офіс або готель. У такому разі мешканцям «общаги» повинні надати соціальне або інше житло. Що мається на увазі під «іншим», в законі не роз'яснюється.
Четвертий варіант — знести гуртожиток і на його місці побудувати соціальний будинок. Мешканців при цьому відселять в «інше, придатне для проживання людей житло, що перебуває у власності або користуванні місцевої ради». Про те, що люди зможуть потім проживати в побудованому соціальному житлі, мові не йде.
А ось п'ятий варіант фактично узаконює те, чим місцеві чиновники давно займалися, але прагнули робити це нишком. Тепер гуртожиток дозволяється знести, земельну ділянку розчистити і... продати! Щоправда, винятково на аукціоні. Але всі чудово знають, що кожна місцева рада винаходить власні правила проведення аукціонів. А тому продати землю потрібній людині на абсолютно законних підставах не складно.
Що стосується мешканців, то їх відселяють на тих самих умовах, що й у попередньому випадку. Або ж, за їхнім бажанням, можуть видати грошову компенсацію. Причому за законом її розмір не повинен перевищувати річну вартість оренди квартири. Цікаво, що суму і порядок видачі компенсації визначає та ж сама місцева рада, виходячи з... «власних можливостей».
Людям – надію
Варто наголосити, що гуртожитків, що потрапляють під дію закону, значно менше, ніж на зорі української незалежності. Багато підприємств були приватизовані, продані, перепрофільовані або взагалі припинили своє існування. В процесі приватизації або корпоратизації держпідприємств гуртожитки, що перебувають у їх віданні, передавали на баланс або включали в статутний фонд підприємницьких структур. Законодавчих обмежень для цього не існувало. У 2005 році були внесені поправки в Закон «Про приватизацію державного житлового фонду». Згідно з цими поправками, у разі банкрутства, зміни форми власності або повної ліквідації підприємства, гуртожитки, які перебувають у його віданні, передаються в комунальну власність місцевих рад.
За даними Фонду державного майна України, в країні налічується 883 гуртожитки, що раніше увійшли до статутних фондів організацій. У цілому, на сьогодні в 14 тисячах гуртожитків, без урахування студентських, проживає близько 1,5 мільйона сімей, або 4 мільйони людей.
Тим щасливчикам, яким місцеві чиновники таки дозволять приватизацію, доведеться пройти через процедуру отримання права власності та реєстрації свого майна. Для цього потрібно буде звернутися в міську або районну комісію з приватизації і пройти процедуру отримання права власності. Наступним кроком стане похід у БТІ. Як повідомив директор Всеукраїнської асоціації фахівців з питань реєстрації прав на нерухомість і технічної інвентаризації нерухомості Дмитро Павленко, людині повинні будуть надати свідоцтво про приватизацію і попросити провести технічну інвентаризацію її власності. Для цього в гуртожиток навідаються інженери і складуть план, оформлять технічну документацію, потім зареєструють їх в БТІ і видадуть господареві на руки. Причому всі роботи з технічної інвентаризації проводяться за рахунок заявника, тобто господаря кімнати. За словами Дмитра Павленка, вартість залежить від площі нерухомості. Оскільки кімнати в гуртожитках, як правило, невеликі, роботи з їх технічної інвентаризації, швидше за все, коштуватимуть від 150 гривень і більше.
А в майбутньому, коли в гуртожитку з'являться два або більше приватних власників кімнат, вони можуть створити товариство співвласників багатоквартирного будинку (кондомініум), узяти будову на баланс і управляти нею. Щоправда, права приватизувати земельну ділянку, на якій стоїть будинок, вони не отримають. Земля залишиться в комунальній власності. А це означає, місцеві власті, як і раніше, зможуть розпоряджатися нею на власний розсуд.
