Чи знизиться вартість житла в Україні?
Проте прем'єрка чомусь не звернула уваги на проблеми з виділенням землі та чималі витрати забудовників на «мотивацію» чиновників.
Безкоштовного житла більше не буде
Вчора на засіданні Кабміну прем'єр-міністр Тимошенко заявила, що собівартість житла стане нижча мінімум на 45%. За її словами, реальна вартість будматеріалів становить 50%, а «решта - колосальні накрутки», тобто «незаконно введені» податкові відрахування.
Прем'єр назвала моменти, ліквідувавши які можна понизити вартість житла. Зокрема, передача житла квартир місту становить 7-20% (залежить від розташування будинку, чим ближче до центру, тим вищий відсоток), передача житла для службового користування - 2%, передача чиновникам, пайовий внесок на розвиток соціальної і транспортної інфраструктури - 10%, оплата коштів до цільового фонду міського бюджету - 5%, відрахування на розвиток і зміцнення матеріальної бази пожежної охорони - 2%, плата за підключення до електромережі (для обленерго) - 10%. «Загалом 49,5% - побори, які введені абсолютно незаконними актами... Ми скасували всі ці незаконні побори, залишили 4%», - сказала прем'єрка.
Можна лише порадіти за прем'єра, яка нарешті виявила те, що збільшує собівартість житла. Про це навіть широкій громадськості було відомо досить давно, і дивно, що прем'єр звернула на це увагу тільки зараз. При цьому не можна сказати, щоб ці побори – найстрашніше в житті забудовників. Слід зазначити, що відрахування місту – офіційні витрати, які, проте, все одно лягають на кінцевого покупця.
З іншого боку, у такому разі можна забути про безкоштовну передачу житла черговикам, чим так власне хвалиться столичний мер Леонід Черновецький. Навряд чи таке рішення прем'єр прийняла з метою вибити ґрунт для піару в команди Черновецького, але у будь-якому разі потрібно розуміти, що безкоштовного житла навіть для мало забезпечених, напевно, вже не буде (бюджет не гумовий!). Перед тим квартирна черга помалу рухалася лише в Києві.
За словами голови ради директорів компанії «XXI століття» Льва Парцхаладзе, це рішення уряду цін на житло істотно не зменшить, проте дозволить уникнути їх різкого підвищення. «Сьогодні продаються квартири, всі збори з яких платилися ще за старими нормативами. Тільки через півроку-рік підуть на продаж ті квартири, з яких платилися збільшені збори, і це, звичайно ж, вплине на їх вартість», - підкреслює він.
«Зниження розміру обов'язкових відрахувань на розвиток транспортної і соціальної інфраструктури, пожежної охорони і підключення до електромереж, а також безкоштовна передача квартир місту сприятиме деякому зниженню цін на первинному ринку житлової нерухомості. Проте все це стосуватиметься лише нових проектів, реалізація яких повинна початися в перспективі. По проектах, що будуються, ці витрати вже закладені у вартість, тому зміна цін по них малоймовірна», - зазначає керівник департаменту керівної PR компанії «Тіко-Констракшен» Надія Леонець.
З іншого боку, міські власті позбудуться потужного фінансового інструменту по наповненню міського бюджету, завдяки якому забезпечувався розвиток міських комунікацій та інфраструктури міста. До того ж питома вага даних відрахувань у структурі роздрібної ціни квадратного метра, дещо завищена і не перевищує 30%. Зниження цін при скасуванні такого податкового тягаря можливе лише на 10-15%.
З огляду на це потуги уряду є швидше деструктивними з погляду виділення квартир черговикам і пільговикам. Всі існуючі проекти програм «Доступне житло» тією чи іншою мірою передбачають фінансову участь конкретної людини в придбанні житла (держава тільки допомагає). В зв'язку з цим про безкоштовне житло точно доведеться забути назавжди.
А слона й не помітили
Набагато більшою проблемою, і про неї прем'єрка чомусь не сказала, є корупція під час виділення землі та видачі дозвільної документації. При цьому самі забудовники, а вже тим більше чиновники, на цю тематику офіційно взагалі не розводяться, обмежуючись загальними фразами про корупцію і складність ведення бізнесу.
У ЗМІ вже давно мусирується інформація, що забудовники зазнають істотних неофіційних витрат – витрат, які не фігурують у звітності, для того, щоб отримати очікувану земельну ділянку. Основна частина неофіційних витрат - витрати на отримання землі та узгодження проекту.
Як розповіло «Главреду» анонімне джерело в одній з великих будівельних компаній, відсоток неофіційних витрат істотно залежить від специфіки самого проекту і становить 30-60% від його вартості. За словами джерела, усередненою цифрою можна вважати 30%, що й становить корупційну складову у вартості одного квадратного метра. Ціна «підношення» залежить і від характеру зв'язків з конкретним чиновником. Якщо забудовник чиновникові невідомий, то ціна, зрозуміло, підвищується. При цьому «робота» із землевідведення і з дозвільною документацією затягує початок процесу будівництва в середньому на 1-2 роки, що впливає на постійне його подорожчання. Впродовж останніх двох років вартість будматеріалів збільшилася в середньому на 60-70%.
За словами джерела, будівельникам складно не брати участі в корупції, оскільки єдино можливими умовами виділення землі є «фінансування» правильного рішення чиновників.
Більш того, як розповів «Главреду» представник юридичної компанії, який також із зрозумілих причин побажав залишитися неназваним, на столичному ринку працюють фірми, до діяльності яких причетні самі чиновники, які беруть на себе весь процес узгодження документів і супроводу рішення до його ухвалення. Потім вони просто продають корпоративні права на ту або іншу ділянку вже за ринковою ціною, яку забудовник «відбиває» за рахунок кінцевих покупців. За його словами, узгоджений проект зі всією дозвільною документацією коштує приблизно $6 млн.
Про фінансові апетити чиновників у цьому питанні відомо ще менше. За словами джерел, якщо кілька років тому за виділення земельної ділянки просили $300-500 тис., то зараз ціни вже зросли. Тільки за продовження договору оренди земельної ділянки в одному випадку запитали $350 тис. При цьому немає ніяких гарантій, що, навіть заплативши «внесок», охочий отримає бажану землю. При всьому цьому довести факт корупції у кожному конкретному випадку практично неможливо.
Як кажуть оператори ринку, які б не були законодавчі реформи на будівельному ринку, корупцію повністю зжити не можна. «Корупцію в нашій країні не можна перемогти нічим. Вихід - у скороченні бюрократичних процедур і можливому узаконенні нинішніх неофіційних процедур», - каже один з експертів ринку.
Ті рішення, які приймаються, не дають належного ефекту. Земельні аукціони, незважаючи на всю свою відвертість, мало що дають, оскільки часто переможець відомий ще перед його проведенням.
За словами представника компанії-забудовника, середня собівартість будівництва одного квадратного метра житла економ- і бізнес-класу становить $1000-1200. Елітні типи житла – трохи дорожчі, через інші технології і матеріали будівництва. При цьому, за словами операторів ринку, середня рентабельність роботи забудовників становить приблизно 40-80%. Відомі забудовники, які мають свої генпідрядні організації і виробничі потужності, можуть за рахунок ефекту масштабу будувати дешевше, оскільки вони не переплачують за будматеріали. Частина забудовників вже вважає за краще придбавати земельні ділянки на вторинному ринку (уникаючи участі у вельми скандальних виділеннях землі через органи влади), тобто купуючи землі у власників, що вже «відбулися».
При всьому цьому рівень публічності у українських компаній-забудовників залишається досить низьким. Буквально одиниці компаній, які привели свою звітність до міжнародних вимог у зв'язку з виходом на IPO, можна визнати відкритими, тобто публічними. Загалом, позбавлення чиновників «мотивації» у вигляді неофіційних платежів теоретично зменшить не лише корупцію, а й і вартість житла. І, можливо, не треба буде скасовувати відрахування житла на користь міста.
Поки ж Кабмін 3 вересня має намір змінити порядок введення об'єктів будівництва в експлуатацію, що, на думку прем'єра, «дасть можливість припинити левову частку корупції на цьому фронті і спростити для будівельників і замовників будівництва абсолютно всі процедури».
Загальновідомо, куди вмощена дорога, що складається тільки з благих намірів. Слід зазначити, що, за даними Держкомстату, обсяг продукції сфери будівництва за січень-липень 2008 року порівняно з аналогічним періодом минулого року зменшився на 2,1%. За таких умов ситуація в будівельній сфері потребує не «благих намірів», якими багата діяльність прем'єрки, а цілком конкретних рішень із подолання корупції.
