Понад дві тисячі довгобудів і недобудованих будівель, за неофіційною статистикою, в Києві відображають катастрофічну ситуацію на ринку первинної нерухомості. Інвестори і девелопери на невизначений час залишилися в підвішеному стані – як перші, так і другі ризикують втратити все. І що найнеприємніше - незалежно від того, наскільки чітко виписаний договір інвестиційного партнерства між сторонами – лише від бажання забудовника або посередника залежить, чи отримає дрібний інвестор свої квартири, чи отримає тільки привід помітингувати на знак протесту проти «елітних» афер...
Бідному інвесторові не доводиться і розраховувати на те, що державні структури якогось рівня йому допоможуть! Виявиться, що нікому немає до вас діла - законодавство України не передбачає надійних гарантій інвесторам будівництва.
Навіть найбільш «бойові» юристи схильні в цьому питанні умивати руки. «Люди, які інвестують у будівництво будинків, насправді, купують не квартири, а повітря за зеленими огорожами, - упевнена відомий адвокат Тетяна Монтян. - Потрібно розуміти, що українське законодавство абсолютно не в змозі захистити інвесторів будівництва. Ці товариші несуть на собі весь ризик того, що їхнє будівництво заблокують, а з їхніми грошима хтось змиється – як це було з «Еліта-центром». Інвестиційне партнерство – це авантюра на рівні державного «кидалова»! Майже всі політики пов’язані з будівельною сферою, тому правовий вакуум, що дозволяє «кидати» інвесторів, їм вигідний. Ніяких істотних механізмів юридичної перемоги інвесторів не існує, і прецедентів, які свідчили б про таку можливість, не існує»...
Повітряні замки забудовників
Приклади нових «Еліта-центрів», що постійно розбурхують громадськість у столиці, свідчать про те, що практика «заморожування», а то й просто зупинки будівництв набирає обертів у Києві і є абсолютно безконтрольною. Причому страждають як крупні інвестори будинків високого класу, так і дрібні інвестори, що вклали гроші в одну-єдину квартиру.
Натомість суд, користуючись численними дірками в правовому полі, практично цілком законно «відшиває» будь-яких, навіть найпрофесійніших захисників інвестора.
Так, наприклад, зараз відбувається конфлікт між забудовником і інвесторами щодо будівництва елітного будинку на вулиці Льва Толстого, 35-39. Здача об'єкту затяглася більш ніж на півтора роки! Після того, як прийшов термін введення будинку в експлуатацію, замовник будівництва – ЗАТ «Торговий дім «Інтерсервіс»» поінформував інвесторів про те, що характеристики квартир – поверхи розміщення, площа планування, кількість кімнат – змінилися. У зв'язку з цим компанія висунула вимогу доплатити за збільшену площу. При цьому розцінки доплати були встановлені з розрахунку ринкової вартості житла в 2007 році і майже в п'ять разів перевищували ціну, передбачену договором, який підписувався в 2005 році.
«Варто врахувати, що компанія не зупинилася на одному цьому прикладі Голосіївського району, - каже юрист постраждалого інвестора будівництва Володимир Костильов. - «Інтерсервіс» ініціював конфлікти з інвесторами в інших регіонах України – Львівській області, Івано-Франківській області. У цих спорах компанія вже не просто пропонувала розірвати договір, а визнавала договори недійсними в односторонньому порядку. Причиною називали те, що повноваження керівника компанії, який підписував інвестдоговори, змінилися у бік скорочення, унаслідок змін у статуті компанії».
При цьому інвестор судився в Голосіївському районному суді із замовником вже двічі. Але, за словами Костильова, обидва рази справу – чомусь! - відправляли одній і тій самій судді! Юрист упевнений, що суддя припустилася неповного розгляду судом обставин справи, недоведеності обставин, які суд вважав встановленими, порушення норм матеріального права.
«Сьогоднішній стан українського законодавства і судової системи такий, що, як би уважно не читав інвестор свій договір із забудовником або посередником, як би цей договір не був виписаний, в суді його можуть трактувати як завгодно», - каже адвокат інвесторів іншого об'єкту на околиці Києва – «Софії Борщагівської» (вул. Леніна, 46) Ярослав Лук’яненко.
На цьому об'єкті забудовник ООО «Біо-Оріяна» відмовився оформляти право власності на квартири, доки інвестори не сплатять різниці між ринковою вартістю квартир сьогодні і два роки тому.
«Потім, об'єкт був незаконно зданий в експлуатацію, «Біо-Оріяна» при цьому приховала список інвесторів. Якби вчасно не було подано судовий позов, забудовник міг би сміливо йти в БТІ і реєструвати право власності. Проте зараз забудовник все одно не бажає віддавати квартири, маючи, очевидно, фінансові важелі впливу на суд. Йому виявилося вигідно в індивідуальному порядку пропонувати інвесторам віддати необхідну суму. Виходить, що інвестори дали забудовникові безпроцентний кредит!» - обурюється юрист.
До речі, на столичному ринку недорогого житла це зовсім не єдиний приклад обману і затягування будівництва. Затягує, хоч поки що і без претензій до інвесторів, будівництво деяких об'єктів і корпорація «Київреконструкція». Так, деякі об'єкти на тій же Борщагівці мали бути здані в експлуатацію ще рік тому. Проте практично повністю добудовані будинки поки що порожні. Хоча, признаємося, ще на початку лютого «Главред» у кулуарах однієї з сесій Київради розмовляв на цю тему з керівником «Київреконструкції», на той момент міським депутатом Леонідом Крючковим. І пан Крючков – при свідках! – запевняв нас, що в травні 2008-го якраз на Борщагівській вже будуть новосілля. На жаль!
Корупцією по квартирах
Варто врахувати, що у забудовників також є виправдання своїм діям. Ціни на нерухомість протягом останніх п'яти років зросли у кілька разів. І одна з перших причин цього – корупція.
Для того, щоб ввести в курс справи читача, наведемо цифри: так званий індекс сприйняття рівня корупції в Україні становить у 2008 році 2,7 пункту з 10. (0 пунктів – найвищий, 10 – найнижчий). За цим показником наша країна – 118-та з 180 країн світу. Відповідний рейтинг склала Міжнародна громадська організація у боротьбі з корупцією Transparency International.
Що стосується корупції у сфері будівництва і землевідведень, то, згідно з дослідженням компанії Management System International (MSI) в рамках USAID, в середньому процес отримання дозволів з моменту подачі заявки на будівництво, включаючи всі необхідні етапи, до введення в експлуатацію займає істотно більше, ніж півроку. При цьому, за словами девелоперів-замовників, які вважають за краще залишитися інкогніто, на кожному етапі, аби процес не затягся ще довше, доводиться «платити мільйонні суми у всі інстанції».
Представник однієї з будівельних фірм, що теж не побажав назватися, розповів, що істотні проблеми в Києві у нього почалися на етапі отримання дозволу на будівництво. «А потім, коли будівля була побудована, мене поставили перед фактом – будинок потрібно підключити до комунальної мережі і ввести в експлуатацію. Оскільки мережа каналізацій, що існує біля будинку, застаріла і ресурс її вичерпується (а про це навіть я не був попереджений!), то, щоб усе ж таки підключити будинок і отримати дозвіл на експлуатацію, мені потрібно було доплатити суму з шістьма нулями. Не вдаючись у подробиці цифр, скажу, що у мене вийшов сумарний п'ятипроцентний збиток по будівництву».
«Згідно з дослідженням MSI, близько 65 відсотків будівельних компаній стикаються з корупцією під час видачі дозвільних документів на всі етапи будівництва. Це призводить до того, що зростає кількість афер на ринку. При цьому підрядники змушені або істотно затримувати будівництво в ході усіляких перевірок і інспекцій, або потрапляють у вир «відкатів», - каже генеральний директор Бюро будівельних технологій Наталія Дзюба. За її словами, кількість житлового будівництва, що простоює, «замороженого» в Києві становить понад 20% від загальної кількості об'єктів, що будуються.
Зі свого боку, Українська будівельна асоціація, яку очолює депутат Київради Лев Парцхаладзе, заявляє про те, що, за їхньою статистикою, з початку року кількість проданих квартир у новобудовах скоротилася на 20%, а на сьогоднішній день продажі і зовсім практично зупинилися. І цьому посприяли, на думку експертів УБА, дві основні причини.
По-перше, відбулося істотне здорожчання цін на пально-мастильні матеріали, енергоресурси і основні будівельні матеріали. У Мінекономіки вважають, що це призвело до збільшення фактичної вартості будівництва і вичерпання кошторисного ліміту, встановленого затвердженою проектною документацією.
А друге, що зумовило кризу, безумовно, різке скорочення об'єму видаваних іпотечних кредитів унаслідок жорсткої монетарної політики уряду. «Тому, доки будівельна криза не наступила на горло «українському економічному диву», потрібно вживати заходів – власникам будівельних і девелоперських компаній, топ-менеджменту, державі нарешті. Від мікрорівня в сьогоднішній ситуації потрібна
управлінська майстерність. А від органів держвлади - далекоглядність
антикризових менеджерів, здатних приймати зокрема й непопулярні рішення задля спільного блага», - вважають підопічні Парцхаладзе.
Державна будівельно-архітектурна інспекція в місті Києві, користуючись недосконалістю законів, теж умиває руки. Адже чинне законодавство передбачає лише поняття «Законсервований об'єкт» - проте офіційно «законсервованих», до продовження будівництва, будівель у Києві... немає.
«Поняття «Заморожений об'єкт» у законодавстві не існує. У замовників можуть бути різні причини припинення будівництва – припинення фінансування, судові розгляди, - повідомляє «Главреду» джерело в київській архітектурно-будівельній інспекції при Держархбудконтролі. - Хтось, наприклад, написав позов у судові та слідчі органи – і відразу ж будівництво припиняється. Таких об'єктів можуть бути тисячі по Києву! І кожен об'єкт потенційно може виявитися «замороженим» на деякий час. І, звичайно ж, є такі випадки, як «Еліта-центр», коли у замовника закінчуються гроші, бракує фінансування. Їх об'єкт стоїть зараз навіть не «законсервованим» - не було відповідної процедури, а просто покинутим. Подібних проблем з фінансуванням у замовників вистачає, у зв'язку з постійно змінними умовами ринку. Тому таких «повільних» будівництв також можуть бути тисячі».
Також нам призналися, що в цьому управлінні немає інформації про те, скільки саме зараз будівництв у Києві, які фактично зупинилися: «Ми намагаємося зараз з самобудами хоч якось розібратися, а проблема кинутих будівництв та таких, що простоюють, дуже розмита, і корінь її – в недосконалому законодавстві».
У Міністерстві регіонального розвитку і будівництва України «Главреду», на жаль, не змогли дати коментар фахівця по темі, що цікавить нас, пославшись на те, що зараз усі зайняті ліквідацією наслідків трагедії на Західній Україні.
Проте, за словами заступника голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства і регіональної політики Юрія Сербіна, в міністерство направлено звернення з проханням невідкладно зайнятися регулюванням питань інвестованого будівництва.
Також, за його словами, з минулого тижня Кабінет Міністрів проводить роботу і з Нацбанком, і з комерційними банками щодо відпрацювання механізму іпотечного кредитування, з урахуванням загальносвітових тенденцій у цій сфері. І ось основний механізм, передбачений механізмом, – це облік усіх об'єктів будівництва, що ведеться за схемою інвестиційного партнерства.
«Головне – не піддаватися паніці, - каже Сербін, - і тоді ті будівництва, які ведуться зараз, і ті, які вестимуться надалі, можуть розраховувати на стабільність іпотечного кредитування. Водночас інвесторам потрібно враховувати, що останнім часом зросли ціни на метал, паливо та інші витратні складові будівництва. Тому слід домовлятися із замовниками будівництва і шукати прийнятні механізми вирішення проблем. Що стосується Києва - тут дійсно існує велика проблема з корупцією у сфері будівництва. Але це питання має вирішити судова реформа».
А тим часом український будівельний ринок, за оцінками експертів, падає, попри гучні обіцянки депутатів і міністрів залучити мільйонні інвестиції і забезпечити реформу ЖКГ і будівництва. Реформа реформою, але країна може і не підняти будівельну галузь, а столиця – залишитися з безліччю недобудів, отримавши, таким чином, дежавю кризових 90-х років.
«Український ринок нерухомості лихоманить. Спад у будівельній галузі за останні півроку становить 4%. Страшніше те, що темпи зростання інвестицій у житлове будівництво в столиці впали у вісім разів. Мега-прибутки забудовників поступово знижуються, але фінансовий тягар вони перекладають на плечі приватних інвесторів», - нарікає Дзюба.
Пат між інвестором і законом
При цьому відстояти своє право в судах інвестори практично не можуть. За словами керівника проекту «Гідна Україна» Юхані Гроссмана, кожен п'ятий українець і кожна третя компанія, які звертаються до судів, стикалися з реальними проявами корупції.
«Цю проблему потрібно вирішувати комплексно, - вважає Гроссман, - і основними напрямами повинні бути ротація суддів, випадковий вибір судді під конкретну справу. По-друге, необхідне впорядковування законодавства - для відсутності різночитань. По-третє, потрібно ввести державну програму сертифікації суддів. Зараз ми представляємо результати наших досліджень і ці пропозиції в профільні міністерства України».
А ось на думку реаліста в цьому питанні Сербіна, потрібно все ж таки намагатися домовитися із забудовником без судів, інакше можна втратити навіть те, що забудовник пропонує нині. «Довівши замовника будівництва до банкрутства через суди, інвестори не отримають нічого, окрім порожньої будівлі, яка чекає на інші фірми, котрі візьмуться її добудовувати, - каже депутат.
Подивимося, як складеться ситуація з будівництвом нерухомості до кінця року. За цей час профільний комітет Верховної Ради обіцяє провести через парламент повномасштабну реформу. До того ж є надія, що і реформа судова, яка дозволить інвесторові бути менш безправним під час з'ясування відносин із забудовником, теж, судячи з обіцянок, не за горами.
Проте поки що, услід за головним болем незаконних забудов, столиця б'ється в нападі «еліто-центризму» - у вигляді голих, незаселених будинків і бездомних інвесторів, що микаються у пошуках справедливості...
