Будівництво зайшло в «мінус»
При цьому великі забудовники запевняють, що вони будівництво не згортали.
За даними Держкомстату, обсяги будівельних робіт в Україні за I півріччя 2008 року знизилися на 1,2% порівняно з аналогічним періодом минулого року до 27,3 млрд. грн. Нагадаємо, що за підсумками I кварталу цей показник збільшився на 1,7%, а за весь 2007 рік зріс на 15,8%. Слід зазначити, що вже за підсумками січня-квітня спостерігався нульовий приріст, а за січень-травень було зафіксовано зниження на 1,1%.
Ситуація по регіонах України істотно відрізняється. Збільшення зафіксоване в Криму, Вінницькій, Миколаївській, Полтавській, Сумській, Тернопільській, Харківській, Херсонській, Хмельницькій, Черкаській, Чернігівській областях, у Києві та Севастополі (на 2-22,2%). Лідерами збільшення стали Севастополь (22,2%), Херсонська (20,9%) і Черкаська (14,4%) області.
Обсяги будівельних робіт зменшилися у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Житомирській, Закарпатській, Запорізькій, Івано-Франківській, Київській, Кіровоградській, Луганській, Львівській, Миколаївській, Одеській, Рівненській, Чернівецькій областях (на 17,5-0,4%). Найбільше «вирізнилися» Житомирська (-17,5%), Запорізька (-14,5%) і Луганська (-12,3%) області.
Слід зазначити, що обсяги будівництва знизилися в основному в промислово розвинених регіонах. Збільшення торкнулося в цілому тих областей, де обсяги будівництва в абсолютному значенні і невеликі. Київ з показником у 3% не показав ніяких вражаючих результатів у динаміці, незважаючи на те, що здається, ніби вся столиця – це величезне будівництво.
Пошук причин
Директор департаменту будівництва і технічного нагляду інвестиційно-девелоперської компанії Ukrainian Development Partners Володимир Борисенко зазначає, що основними причинами, які зумовили загальне зниження обсягів будівництва в першому півріччі, є скорочення обсягів іпотечного кредитування, зростання вартості будівельних матеріалів, збільшення процентних ставок по банківських кредитах для населення і корпоративних клієнтів.
Голова ТОВ «Дирекція адміністративних будівель» (м. Донецьк) Олександр Адамов вирізняє кілька причин загального скорочення обсягу будівельних робіт в Україні:
•не були внесені зміни до бюджету, очікувані ще з весни, що стосуються фінансування державних програм капітального будівництва, отже, фінансування стоїть і кошти не освоєні. Ймовірно, кошти не будуть виділені до кінця року.
•уряд прагне будь-якими методами зв'язати об'єм грошової маси, а це означає, що погіршуються умови гривневого і, мабуть, доларового фінансування, приватного і корпоративного кредитування.
«У будь-якій нормальній країні органи, відповідні за повноваженнями нашому уряду і Верховній Раді, за таких тенденцій прагнуть надати допомогу бізнесу, аж до датування іпотечних компаній і прямої підтримки підприємств будівельної сфери і виробництва будівельних матеріалів. В Україні, де половина країни так чи інакше пов'язана з будівництвом (до цієї галузі відносять не лише забудовників, а й підрядні організації, а через них і виробників металопродукції) - підтримки будівельникам чекати нізвідки», - підкреслює Олександр Адамов.
При цьому в падінні обсягу будівельних робіт є й інший аспект, суто статистичний. «Падіння обсягу будівельних робіт на рівні 1,2% я б відніс більше до статистичної похибки, ніж до зміни тенденцій на ринку. З огляду на це я б не говорив про кризу на ринку житла, оскільки зростання або падіння на 1,2% практично не говорить про якісь істотні тенденції. Про кризу ринку можна було б говорити у разі падіння на 15-20%, але такого немає. Тим паче, що цей показник у середньому по Україні, і його можна рахувати за принципом «середньої температури по лікарні», - зазначає керівник відділу маркетингу і РR будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» Володимир Германов.
Кризи.net?
За словами Володимира Германова, початок будівництва окремих об'єктів відкладено. Таку ситуацію самі забудовники пов'язують із припиненням кредитування банками сфери будівництва. «Скорочення обсягів кредитування і дорожчання кредитних ресурсів привели до того, що дрібні компанії, які не мають достатніх фінансових ресурсів, припинили будівельні роботи», - зазначає Володимир Борисенко.
Зрозуміло, що у банкірів є свої аргументи. «Об'єми кредитування забудовників і девелоперів у першому півріччі 2008 року в нашому банку залишилися на колишньому рівні. Порівняно з першим кварталом цього року дещо зменшився портфель кредитування забудовників і девелоперів, що пояснюється успішним завершенням ряду проектів. Наразі через зменшення динаміки ринку будівництва ми дуже обережно ставимося до нових проектів, підходимо до ухвалення рішень по фінансуванню індивідуально», - підкреслює віце-президент з фінансового інжинірингу АБ «Діамантбанк» Ірина Барабаш.
За словами Володимира Германова, від кризи не постраждали два типи будівельних компаній - ті, які будують на власний кошт, і ті, які змогли залучити позикові кошти задовго до початку будівельних робіт. «Процес будівництва досить розтягнутий у часі, і рішення про його початок не може бути ухвалене без твердих гарантій фінансування. При цьому сам процес отримання кредиту займає декілька місяців. Зараз на київському ринку практично повністю відсутнє таке поняття, як будівництво на кошти інвесторів, тобто будь-яке будівництво починається за залучені в кредит кошти або за власні кошти компанії. Якщо в 2004-2005 рр. навіть на стадії встановлення огорожі навколо будівництва половина квартир у ще не побудованому будинку вже було продано, і за ці гроші компанія могла вести будівництво, то зараз на ринку житла стагнація, і мало хто може похвалитися високими продажами. Проте в ті роки на ринку було багато спекулянтів, які заробляли на постійному зростанні цін на житлову нерухомість і які зараз уже практично пішли з ринку», - підкреслює Володимир Германов.
При цьому опитані «Главредом» представники великих будівельних компаній зауважують, що у них процес будівництва не припинявся. «Зміни на ринку кредитування не позначилися на темпах будівництва нашої компанії. Зараз ми випереджаємо графік на 2,5 місяця. За перше півріччя темпи будівництва збільшилися на 10-15%», - підкреслює Володимир Борисенко. Зі свого боку, Олександр Адамов зазначає, що його компанія за 1 півріччя 2008 року освоїла на 12% більше коштів порівняно з аналогічним періодом 2007 року.
Більш того, за словами Володимира Германова, в липні на ринку поновилися або почалися продажі на 5 об'єктах: 2 економ-класу і 3 бізнес-класу. Також у липні були успішно закінчені продажі на 4 об'єктах: у 3-х економ-класу і на одному - бізнес-класу.
Активізація кредитування забудовників насамперед залежить від тенденцій ринку нерухомості. «Як тільки ситуація на будівельному ринку і в цілому з ліквідністю в країні стабілізується і стане прогнозованою, банки будуть готові переглянути своє ставлення до фінансування будівельної галузі. Думаю, це відбудеться не раніше жовтня», - резюмує Ірина Барабаш.
Очевидно, що поняття «будівельна криза» стосується переважно дрібних забудовників, які не мають у своєму розпорядженні достатніх фінансових ресурсів. У випадку, якщо відсутність фінансування з боку банків триватиме ще рік, то можна прогнозувати, що на частину з них чекає банкрутство або поглинання більшими структурами. Великі забудовники зможуть менш болісно пережити таку ситуацію. Особливо це стосується тих, які вже встигли вийти на західні ринки капіталу, але кількість таких компаній можна злічити на пальцях однієї руки (ТММ, XXI Століття). Зовсім «у шоколаді» перебувають великі іноземні забудовники, у яких практично немає проблем з фінансуванням.
Все це підвищує ризики ринку нерухомості, але таким чином йде процес його оздоровлення. Криза у сфері нерухомості більшою мірою пов'язана з фінансовою кризою через скорочення іпотечного кредитування населення і корпоративного фінансування забудовників. І лише стабілізація світового фінансового ринку, і як наслідок - приток коштів в українські банки, відновить позитивну динаміку сфери будівництва в Україні.
