Нерухомість не хоче дешевшати
Експерти прогнозують, що вже восени ринок активізується, але в їхніх прогнозах немає і натяку на обвальне зниження вартості квартир.
Цінова ситуація
«Протягом 2008 року ціни на нерухомість стабілізувалися, і, враховуючи ряд чинників - відкладений попит, наявність вільних ділянок для будівництва, виробничі потужності компаній-забудовників - обвального зниження цін на ринку нерухомості не передбачається», - вважає заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексій Говорун.
Зазначимо, що, за даними аналітичного відділу будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест», за 6 місяців 2008 року вартість житла на первинному ринку Києва в гривневому еквіваленті збільшилася на 10,7% (економ-клас), 8,5% (бізнес-клас), 2,9 % (преміум-клас). При цьому в червні вартість житла на первинному ринку Києва залишалася стабільною. «За підсумками минулого місяця, середня вартість житла бізнес-класу знизилася на 0,2%, а середня вартість житла преміум-класу зменшилася на 0,1%» - зазначають аналітики компанії. При цьому зниження вартості житла цих категорій, на думку фахівців компанії, пояснюється, перш за все, коливанням курсу іноземних валют: «На сьогоднішній день прив'язка вартості житла до іноземних валют спостерігається в 28 з 87 об'єктів класу бізнес- і преміум». При цьому у компаній, які перевели свої ціни в гривні, спостерігається завищений обмінний курс долара.
Враховуючи макроекономічну ситуацію в Україні, забудовники і девелопери коригують свої ціни у бік збільшення, намагаючись, таким чином, врахувати всі існуючі ризики. «Ми зафіксували вартість нашого житла в гривні, самі ціни трохи збільшилися, але в них закладені всі можливі ризики: подорожчання будматеріалів, будівельних робіт і коливання курсу валют», - підкреслює керівник відділу маркетингу і PR будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» Володимир Германов.
За словами директора департаменту фінансів інвестиційно-девелоперської компанії Ukrainian Development Partners Ірини Пашковської, в цінову політику її компанії були внесені корективи, і з січня 2008 року реалізація житла здійснюється в національній валюті. «На наших потенційних покупцях ситуація з курсом долара не позначилася, а також істотно не відбилася і ситуація з іпотечним кредитуванням. Це пояснюється тим, що близько 80% житла в сегменті бізнес-класу отримується без залучення кредитів, а велика частина населення вважає за краще вкладати вільні кошти в нерухомість, ніж зберігати свої заощадження на депозитах. Незважаючи на коливання курсу валют, нерухомість зростає в ціні, і лише за перший квартал 2008 року цей показник становив 15%», - стверджує Ірина Пашковська.
Практика ринку
Водночас спостерігається зменшення об'ємів іпотечного кредитування, що веде до зниження купівельної спроможності і, відповідно, зменшення попиту на житлову нерухомість, особливо класу «економ» і «бізнес». Нагадаємо, що за даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА) на 01.04.2008 р., загальний іпотечний портфель банків становив 65,2 млрд. грн. За I квартал поточного року цей показник зріс на 13,9%, або 7,9 млрд. грн. Зауважимо, що якщо на початку 2008 року експерти УНІА прогнозували приріст іпотечного кредитування в 60% від рівня 2007 року (приріст за 2007 рік - 110%), то пізніше оцінки стали скромнішими, і приріст оцінювався на рівні 40% в абсолютному показнику. Приріст, який спостерігався в I кварталі поточного року, є лише «відгомоном» успіхів 2007 року, і банки навряд чи зможуть повторити цей успіх за наслідками I півріччя.
На сьогоднішній день лише 1,4% працездатного населення України користуються послугами іпотечного кредитування, і потенціал для розвитку ринку іпотеки в Україні значний. Проте, починаючи з квітня 2008 року, приріст іпотечного кредитування зупинився. «В результаті припинення приросту іпотечного кредитування, за підсумками квітня-червня цього року, будівельна галузь недоотримала фінансових ресурсів у розмірі 5 млрд. грн. Подальша ситуація на ринку іпотечного кредитування багато в чому залежатиме від подальшої політики НБУ, особливо в світлі проекту ухвали НБУ «Про внесення змін до Положення «Про порядок формування і використання резерву для відшкодування збитків по кредитних операціях», - зазначає Олексій Говорун.
У цілому, ситуація в будівельній сфері настільки складна, що Будівельна палата України звернулася з відкритим листом до Президента, прем'єр-міністра, спікера і голови НБУ з проханням підтримати будівельну галузь у період рецесії і вжити заходів для її подальшого розвитку.
За словами Олексія Говоруна, через складнощі із залученням фінансування в реалізацію проектів нерухомості деякі компанії зупинили або істотно уповільнили будівельні роботи на майданчиках. «Надалі з ринку можуть піти компанії, в портфелі яких 1-2 проекти. Позиції великих надійних забудовників, що мають достатній досвід і репутацію на ринку, посилюватимуться. Такі компанії мають істотні переваги перед дрібними гравцями щодо можливостей залучення фінансування – як кредитних коштів фінансових інститутів, так і покупців: довіра покупців до великих забудовників стабільна, тому такі компанії не відчули на собі зниження попиту», - зазначає експерт.
При цьому Володимир Германов зауважує, що, починаючи з травня, кількість дзвінків зацікавлених людей істотно зменшилася. «Безумовно, частково це пов'язано з літнім зниженням ділової активності. Я думаю, що жодна компанія не лукавитиме і не говоритиме, що тільки літо вплинуло на зниження попиту на житлову нерухомість. Із зниженням інтересу, знизилися і продажі квартир. При цьому наша компанія чекає, що з настанням осені ситуація покращає», - зазначає експерт.
При цьому девелопери якраз наполягають на чиннику сезонності. «Зниження попиту на житло як такого не простежується, існує деяке зниження об'ємів продажів, що швидше обумовлено сезонністю, ніж загальним зниженням споживчого попиту. Підвищення кредитних ставок і припинення видачі кредитів істотно позначилися на обсягах продажів, в першу чергу, в сегменті житла економ-класу і, водночас, не так значно відбилися на об'єктах класу «бізнес». Проте цей період тимчасовий, і до осені ситуація на ринку нерухомості має стабілізуватися, оскільки існуючий розрив між попитом і пропозицією по всіх сегментах житла досить великий», - підкреслює Ірина Пашковська.
Прогноз на осінь
На думку Ірини Пашковської, восени ситуація на ринку житлової нерухомості буде досить стабільна. «Можливі незначні цінові коливання, проте в умовах високого платоспроможного попиту істотне зниження цін на житло малоймовірне. Нестабільна ситуація з доларом США значно вплине на об'єми інвестування в цей сектор, оскільки в умовах, що склалися, більшою гарантією зберегти свої валютні заощадження є інвестиції в нерухомість, яка зростає в ціні. Бездіяльне очікування стабілізації курсу приведе лише до того, що втрати будуть ще більші», - стверджує експерт.
Керівник департаменту PR керівної компанії «ТИКО-Констракшен» Надія Леонець прогнозує, що за нинішнього скорочення об'ємів будівництва падіння цін малоймовірне, оскільки пропозиція на українському ринку нерухомості традиційно менша, ніж об'єм попиту. Крім того, не сприяє зниженню цін і політика місцевих органів виконавчої влади, які днями ухвалили рішення в односторонньому порядку підвищити відрахування на розвиток інфраструктури, що автоматично збільшить ціну житла для кінцевих покупців.
На думку Володимира Германова, восени не можна виключати деякого зниження цін, але це не торкнеться первинного ринку. Стосовно «вторинки», то корекція цін у бік зниження має великі шанси. «До кінця поточного року найреальніший варіант розвитку ситуації в цьому сегменті - стабілізація цін із помірною їх корекцією у бік зниження на окремі категорії житла. Зокрема, 3-4-кімнатні суміжно-роздільні квартири в старому фонді, неліквідні «хрущовки» можуть втратити в ціні до 5-7%. Квартири до $125-130 тис. навряд чи подешевшають, оскільки таке житло має у населення стабільно високий попит», - упевнена Надія Леонець.
Як розповів директор однієї з будівельних компаній, останнім часом рентабельність забудовників знизилася, і варіюється в межах 50-200%, що чимало, порівняно з іншими галузями економіки. З іншого боку, якщо зупиниться сфера будівництва (що і спостерігається без твердого банківського фінансування), то багато суміжних галузей економіки чекає стагнація. У цьому світлі високі ціни на нерухомість при величезному потенційному попиті є швидше благом для економіки. Високий попит і зростання витрат забудовників – чинники, які триматимуть ціни на житлову нерухомість на високому рівні, принаймні в найближчій перспективі.
