Уявіть собі: Київ лідирує у рейтингах дорожнечі офісних приміщень в усій Східній Європі — українські забудовники чудово користуються нерозвиненістю цього ринку в столиці України і заробляють навіть на цьому! Якщо ще у 2003 році на ринку столичних офісів складно було знайти світові фінансові корпорації, а також офіси класу «А», то вже у 2008-му практично не залишилося дрібних гравців.

Найвідоміші офісні центри столиці належать опальному олігарху, мільярдеру Дмитру Фірташу. Офісні споруди в центрі — кільком фінансовим групам з Ірландії, Польщі та Росії. Свої інтереси на ринку столичних ділових центрів представляють і місцеві будівельні компанії — «Т.М.М.», «ХХІ століття», «КиївЖитлоІнвест», а також компанії, пов'язані з «прибульцями», приміром з народними депутатами з Донбасу Віктором Тополовим та Рінатом Ахметовим.

За даними компанії Аstera, вартість оренди в окремих столичних бізнес-центрах класу «А» сьогодні може досягати $100 за кв.м на місяць, для офісів класу «В» орендні ставки знаходяться на рівні $35—50 за кв.м. на місяць, ставки для офісних приміщень в об'єктах класу «С» — у діапазоні $25—35 за кв.м.

Таким чином, за рік, наприклад офісний центр «Парус» із площею 75 тис. кв.м, може на самій лише оренді площ принести своєму власникові близько $7,5 мільйонів. Враховуючи те, що інвестиції у проект, за різними даними, становили близько $25—30 мільйонів, то бізнес-центр окупиться вже за чотири роки. А далі — величезні прибутки!

Окрім «Паруса», у столиці до активів Фірташа належить частка «Мандарин-Плаза», який вважається мало не найприбутковішим, хоча вартість оренди у ньому також близька до $100 за кв.м. До активів Фірташа приписують і частину «Арени-Сіті» — найдорожчого за вартістю оренди комплексу столиці — квадратний метр може обійтися орендареві від $200—250 на місяць.

Компанія «Еста Холдинг», створена ЗАТ «Систем Кепітал Менеджмент» (90% акцій належить Рінату Ахметову, 10% — його дружині) для реалізації проектів у сфері нерухомості планує найближчим часом ввести в експлуатацію другу чергу бізнес-центру «Леонардо» (напроти Київської опери). «Еста Холдинг» бере участь у цьому проекті на паритетних засадах із компанією «Ярославів Вал», котра виступає управляючим партнером. Частина бізнес-центру, яка дістанеться донецькому мільярдерові, становить 38 тис. кв.м і, враховуючи вартість оренди одного квадратного метра в «Леонардо» ($150—200), за місяць він може принести власникові близько $5,7—7,6 мільйонів. Окрім цієї суми також «капатимуть» гроші і за оренду парковки (близько $180 за паркомісце на місяць) і окремо за надання у центрі різноманітних послуг (охорона, прибирання та ін.).

Ще один відомий столичний бізнес-центр, а також житловий і торговельний комплекс — «Ботанік Тауерз». Його будувала компанія «КиївЖитлоІнвест». За неофіційними даними, з недавнього часу компанія контролюється Василем Горбалем — народним депутатом від Партії регіонів і куратором фракції ПР у Київраді. Як відомо, Горбаль тісно пов'язаний з трестом «Київміськбуд-1 ім. М. Загороднєго» і основний прибуток цього бізнесмена — все-таки фінанси («Укргазбанк»). Вартість названого бізнес-центру експерти оцінюють у $30—35 мільйонів. А компанія-забудовник поверне вкладення вже за 3,5—4 роки. Орендувати приміщення «Ботанік Тауерз» дорого — десь $200—250 за кв.м. У центрі майже 35 тисяч кв.м, тобто його власники заробляють на оренді близько $7—8,8 мільйона на місяць.

Наступний об'єкт бізнес-площ у столиці — бізнес-містечко «Форум» на вулиці Пімоненка. Його було засновано у 2002 році. Загальна площа центру становить 28 тис. квадратних метрів. Це перший в Україні бізнес-центр у формі закритого ділового містечка. Концепція бізнес-сіті «Форум» — це повноцінне «ділове містечко», яке пропонує своїм «постояльцям» повний цикл послуг. Його територія є замкнутим автономним комплексом з семи будівель, що стоять окремо і займають 2,6 га. Вартість оренди — від $60 за метр. Центр належить іноземній IMB Group. На чолі групи — Грегорі В. Краснов, котрий до того очолював Міжнародний іпотечний банк. Капітал цієї людини оцінюється експертами компанії Dragon Capital у $200—250 мільйонів доларів.

Наступна група — центри, придбані іноземними компаніями в українських девелоперів.

Перша операція з перепродажу київського офісного центру відбулася наприкінці вересня 2003 року. Група іноземних інвесторів викупила бізнес-центр «Артем» приблизно за $15—17 млн.

У 2004—2005 рр. компанія Equity International Properties Ltd. продала свою частку в офісній будівлі Horizon Office Towers площею 16,5 тис. кв.м, розташованій у Києві на вулиці Шовковичній, 42—44. Імовірна вартість ТЦ — $45 млн.

Згідно з даними компаній Dragon Capital і Concord, турецький девелопер Demir Evrasian Investments завершив операцію з продажу БЦ «Поділ Плаза» класу «А» площею 19 тис. кв.м. Експерти вважають, що компанія виручила за офісний центр не менше $50 млн. Стартові інвестиції в «Поділ Плаза» становили $20—25 млн.

Новий власник ТЦ «Піраміда» — лондонські інвестиційні компанії 1849 PLC і Apollo Real Estate Advisors. Стартові інвестиції у столичну «Піраміду» становили $6,5 млн. За оцінками експертів компаній Dragon Capital і Concord, об'єкт було продано за $25 млн. Успішність проекту забезпечив його формат. За рахунок майже трьох сотень орендарів «Піраміда» окупилася всього за 1,5—2 роки. При тому, що середня окупність сучасних торговельних центрів — 5—7 років.

Першу чергу бізнес-центру «Леонардо» придбала ірландська Quinn Group, яка також володіє ТЦ «Україна» на площі Перемоги.

Власники якісних офісних будівель пропонують свої об'єкти на продаж за ціною, яка дорівнює вартості будівництва, плюс певний відсоток. В Україні це додаткові 13—14% для офісів класу «А»; 15—16% — для «В+»; 17—19% — для «В»; 20—25% — для «С». При продажі професійного торговельного центру маржа девелопера сягне більше 17%.

Ще одна група офісних центрів — це ті, які будуються виключно на продаж. Частенько такими об'єктами займаються компанії «НЕСТ», «Т.М.М.», «ХХІ століття».

Глава компанії «НЕСТ» — екс-депутат Володимир Трофименко, чиї статки у Dragon Capital оцінюють у понад $200 млн. Компанія цього підприємця вже має шість бізнес-центрів у столиці і будує ще два. З відомих володінь — бізнес-центр «Ренесанс» на Воровського, 24, бізнес-центри на вулицях Інститутській, Димитрова, Урицького, Жилянській та Михайлівській. Вартість оренди в кожному коливається від $50 до $150, а загальна площа всіх центрів становить близько 60 тисяч кв.м. Лише на оренді підприємець може заробити близько $6 мільйонів на місяць. Крім того, компанія ще будує центри на вулицях Михайлівській та Механізаторів.

Глава компанії «Т.М.М.» потрапляє до всіх рейтингів українських багатіїв. За даними Dragon Capital, Микола Толмачов володіє статками в $570 мільйонів. Компанія побудувала і володіє такими центрами, як комплекс KOMOD на Луначарського, центри на Саксаганського і Володимирській, а також займалася будівництвом «Мандарин-Плаза», причому, за деякими даними, їй належить частка в акціях цього столичного центру. Сьогодні компанія Толмачова будує офісний центр на вулиці Машинобудівній — площею понад 7 тис. кв.м.

«ХХІ століття» Льва Парцхаладзе поки що не побудувала жодного центру у Києві, зате володіє двома у Харкові і будує центри у Харкові, Донецьку та Львові. Наскільки нам відомо, у планах «ХХІ століття» — спорудження кількох бізнес-центрів — на Петрівці, на вулицях Березневій, Броварській, на Лісовому масиві. Компанія також здійснює роботи з будівництва центрів на вулицях Мельникова, Верхній. Статки Парцхаладзе експерти Dragon Capital оцінюють у $580 мільйонів.

На даному етапі розвитку ринку до України приходить дедалі більше інвесторів, мета яких — будувати офісні центри. Одним з прикладів може послужити зведення на вулиці Глибочицькій найвищої будівлі країни — «Міракс-Плази» російською компанією «Міракс». Планується, що за висотою будівля перевершить «Парус» і налічуватиме 44 поверхи у найвищій точці.

Крім того, зараз розвивається багатофункціональний комплекс Kyiv Airport City. Окрім офісних приміщень, він включатиме готельні й торгівельні об'єкти, а загальна площа комплексу становитиме 300 тис. кв.м. Kyiv Airport City відповідатиме міжнародним стандартам бізнес-парків і стане архітектурною домінантою головного аеропорту країни. Основні інвестори проекту — австрійські компанії Maculan Holding і Asamer Group, а управління проектом здійснює компанія DEOL Partners.

Біля Південного терміналу Центрального залізничного вокзалу компанія «Київ-Донбас» розвиває проект World Trade Center — відомо, що WTC виставили на продаж. Девелоперська компанія KDD Group («Київ-Донбас») пропонує співінвестору викупити 49% проекту.

Крім того, «Київ-Донбас» веде проект Sky Towers, який зводиться біля Центрального РАГСу на проспекті Перемоги. Він матиме 47 поверхів. Ідеолог і творець групи Kyiv Donbas — нині народний депутат Віктор Тополов. Статки Тополова у Dragon Capital оцінюють у $200 мільйонів.

Ось такі вони — найбагатші господарі дуже прибуткової нерухомості у Києві. Їх можна назвати людьми, які дуже добре зорієнтувалися у бізнесі: столиці в усьому світі завжди є ще й діловими центрами своєї країни, а тому потреба в офісах — неминучість. Та сама неминучість, на якій завжди можна гарненько заробити.

До речі, за даними експертів, пропозиція нових офісів з'явиться на столичному ринку нерухомості не раніше 2010—2011 років, коли кілька великих девелоперських компаній зможуть завершити свої задекларовані проекти. Понад те, не варто забувати про різні форс-мажорні і не тільки обставини, через що реалізація багатьох проектів переноситься на невизначений час або ж і зовсім згортається, тому про прогнози на період від 2009 року говорити поки зарано.

До кінця 2008 року зростання орендних ставок на офісні приміщення коливатиметься на рівні 20—25%, а насичення ринку за умови, що всі об'єкти, які нині проектуються або вже зводяться, буде введено в експлуатацію у заявлені терміни, може відбутися не раніше 2010 року. Тобто героям нашої публікації не загрожує залишитися без орендарів, а отже, й без прибутку…