Хоча, наприклад, усім уже відомо, що лише одна афера компанії «Еліта-Центр» на столичному ринку нерухомості позбавила і грошей, і житла 1774 родини! Аферисти ж заробили на цьому шахрайстві понад $80 мільйонів.
Наживаючись на «провислих» і ніби спеціально створених під шахрайські схеми законах, спритники використовують і юридичну безграмотність людей, і їхню споконвічну довірливість, і просто патологічну надію на «якось та буде», і багато чого іншого. Невже немає від цього порятунку?
«Кидалова» трапляються як на первинному, так і на вторинному ринку житла.
Найпоширеніша афера первинного ринку – так звана піраміда. Основні її ланки - банк, компанія-забудовник і компанія-інвестор. Необхідна умова інвестування житла – укладання договору з компанією-інвестором, а не безпосередньо із забудовником. Практично завжди це виявляється одна й та сама компанія, частенько – з однією й тією ж самою юридичною адресою. Фірми-інвестори (таких ВАТ може бути декілька) збирають 100% сум нібито для інвестування будівництва. Гроші через банк надходять забудовникові. А далі – за накатаною. Ні грошей – ні житла. Тому що взяти, як мовиться, ні з кого. Інвестиційна компанія виконує свої прямі зобов'язання – збирає гроші і здійснює їх передачу забудовникові. Натомість угоду укладають з інвестиційною компанією, а не з забудовником. І запитати, виходить, ні з кого...
Гучний скандал з «Еліта-Центром» - далеко не єдина афера з категорії таких пірамід. Потерпілих від її «вдячних дітищ», яких у Києві десятки, не встигають приймати юридичні контори. Найяскравіший приклад – афера з будівництвом по вулиці Сосніних, 4а, про яку «Главред» уже писав. Будівництво заморожено, забудовник розводить руками, мовляв, хочете – забирайте гроші. А на ті гроші, ясна річ, вже нічого не купиш, адже минуло кілька років, інфляція, різке подорожчання квартир на ринку нерухомості... Навіть якщо інвестори й заберуть гроші, то забудовник може знайти нових таких самих інвесторів, і ще раз продати квартири вже новим охочим, навіть по кілька разів, тобто, в принципі, коріння самої афери невикорчовуване!
Схожі події зараз розвиваються з будівництвом по вулиці Васильківській, 35/11. У 2003 році, за словами вкладників, компанія «Житлоінбуд» почала будівництво висотного будинку. Збір коштів здійснювала інвестиційна компанія «Форум-інвест», котра, як з'ясувалося, розташована за тією самою юридичною адресою, що й забудовник. Здати будинок обіцяли ще в кінці 2005 року! Тепер з'ясовується – у компанії-забудовника 7 таких самих заморожених об'єктів!
«Ми подавали позов до Голосіївського суду, - розповідає одна з ошуканих вкладників Людмила Заболотна. – Але суд, без особливих розглядів, виніс ухвалу, що ми купуємо квартиру не для особистого користування, а з метою перепродажу. Повний абсурд! Ми живемо в 2-кімнатній квартирі з чоловіком і дітьми у батьків. Крім того, терміни в договорі не витримані, нам повинна виплачуватися пеня. Але нічого цього не робилося! Враження таке, що ці компанії просто купують суди!».
Відсудити дійсно, швидше за все, нічого й не вдасться. Випадок підпадає під закон про інвестиції. На нього в першу чергу й посилаються відповідачі. Мовляв, забудовник з дрібними інвесторами безпосередньо договорів не укладав, а у інвестиційної компанії зобов'язання що перед банком, що перед забудовником, що перед вкладником – виконані: гроші зібрано, й ці гроші пішли за адресою.
Ми, до речі, звернулися у «Форум-інвест» за коментарями щодо скандальної ситуації, яка вже стала надбанням ЗМІ. Як і слід було чекати, нічого на тому кінці телефонного дроту нам не пояснили, тільки запевнили, що будинки будуються, і все врешті-решт залагодиться, а більш докладний коментар давати вони не зобов'язані, та й начальства немає, проте із задоволенням розкажуть лише про… купівлю у них квартир. Веселі хлопці!
Та все ж - що примушує людей довіряти посередникам, не звертатися по допомогу до юриста, невже так легко розлучаються з усім чесно нажитим?..
«У той час, коли ми укладали договори по будинку на Васильківській, до юристів ніхто не ходив, адже не було ще таких афер - це потім уже «Еліта…» з'явилася. До того ж територія, де збиралися споруджувати будинок, належить Академії наук, та й саму будівлю зводили з частковим державним фінансуванням. А співвласник фірми-інвестора, до речі, Управління державної охорони України. Як не повірити в надійність?!» - засмучуються зараз наші співрозмовники.
На жаль, вони – не перші й, швидше за все, далеко не останні. Справи і звернення таких потерпілих стосами лежать в адвокатських конторах. Потерпілі час від часу влаштовують пікети – то під стінами мерії, то під райдержадміністраціями, а то й на вулиці Банковій, під президентським палацом. Але відчутних результатів поки що практично немає!
«У багатьох інвестиційних компаній немає жодного майна й жодних зобов'язань, окрім зобов'язання розмістити гроші вкладників, – каже адвокат Володимир Дориченко. - Вони часто взагалі не мають права на інвестиційну діяльність. Просто компанія-будівельник платить інвестиційній компанії за те, що та знайде клієнтів-інвесторів. І йде «шукачам» відкат – 20%. Гарантій, що об'єкт буде побудований, вони не дають!»
Практично всі вкладники, з якими нам вдалося поспілкуватися, відповідають єдине – до юристів не зверталися, повірили або рекламі, або банку, або просто вклали гроші за чиєюсь порадою. До юристів ходять одиниці, а в судах потім відповідь одна – все, мовляв, згідно із законом!
«Єдиний вихід – хоча би щось дізнатися про компанію, з якою укладаєте договір, – каже адвокат Ігор Сизончик. – Одна неправильно написана кома може дорого обійтися. На жаль, у більшості випадків ніхто з наших клієнтів не користувався допомогою юристів…».
Втім, у нас такі реалії, що й попередні звернення по інформацію про ту або іншу фірму нічого не гарантують. Одну нашу колегу, що збиралася інвестувати гроші в будівництво будинку компанією «Еліта-Центр», і в декількох відомих фірмах по нерухомості, і в Асоціації фахівців з нерухомості, і навіть у Шевченківській районній держадміністрації, куди вона звернулася із запитом про надійність «Еліти…», запевняли, що фірма надійна, землю їй виділено, проекти будівництва будинків є. Тобто фактично радили не сумніватися і – вкладати гроші! Що, врешті-решт, відбулося далі з цією «надійною» «Елітою…», скільки грошей втратили вкладники - знають ось уже рік не лише в Україні, а й у... Швейцарії, де поки що сидить у в'язниці головний підозрюваний у цій афері такий собі Волконський (Шахов).
Інша потерпіла від шахраїв на ринку нерухомості (компанії «Київвисотбуд») – Ганна Н. – розповіла нам, що «…ми під час купівлі перевіряли ще раз усі документи цих фірм, направляли запити в мерію і в правоохоронні органи. І отримували відповіді: що це дуже надійна фірма, директор (Микола Маренеха. – Ред.) - почесний будівельник. Навіть Віктор Ющенко особисто його вітав! Схема продажу квартир через банк на той момент (як підтверджували ті самі органи) - перший прототип діяльності Фонду фінансування будівництва (ФФБ), а це, мовляв, додаткові гарантії інвесторам. Отже «шари» не було, і ціна на квартири була висока, навіть вища, ніж в інших фірмах, тобто жодних підозр ніщо не викликало».
Ми, до речі, з'ясували, чи справді пан Маренеха, про якого «в органах» Ганну повідомили як про заслуженого будівельника, таким є. Так, він насправді має не лише звання заслуженого будівельника України, але й масу інших заслуг і звань! Отже – куди вже більше потенційним інвесторам перевіряти?!
Що стосується вторинного ринку, то найпоширеніші варіанти «кидалова» - купівля/продаж через брокерські контори. Брокери
наживаються якщо не на квартирах, то на досить відчутних сумах завдатків. Укладають договір, наприклад, про продаж квартири і купівлю нової. Брокер шукає клієнта, який продасть квартиру. В результаті, коли знаходить - йому платять завдаток, після чого зникають і клієнт, і брокер. Тут вік і статус людини, яку збираються «кинути», не має значення. Попадаються всі!
«Киянка хотіла знайти собі квартиру трохи кращу, – розповідають нам юристи. - Брокер погано працював, вона сама собі знайшла квартиру, дала завдаток брокерові - $2000. Продала стару квартиру, а вселятися виявилося нікуди. Знайдену нею нову квартиру цей же брокер вже встиг продати іншому покупцеві і… розірвав операцію. Завдаток, звичайно, не повернув. До суду старенька подала, та от брокера знайти не можуть досі...».
Таких випадків, за даними адвокатів, що спеціалізуються саме на справах купівлі/продажу житла, – тисячі. Потрапити на вудку шахрая може кожен, але єдине, що можуть порадити юристи, то це під час укладання договору обов'язково показати договір юристові, на що зазвичай покупці/продавці шкодують грошей. Наслідки такої економії, запевняли нас адвокати, часто-густо дуже плачевні.
«Перш ніж звертатися в таку контору, довідайтесь про неї в юридичній фірмі, – каже Ігор Сизончик. - Щоб фахівець, який знайомий з такими справами, навів довідки. Наприклад, про те, чи часто звертаються в цю контору люди, чи були випадки обману клієнтів. Адвокатові це зробити просто, на відміну від рядового покупця/продавця – за ним стоїть закон, адвокати співпрацюють з правоохоронними органами».
Щоправда, й тут можна, як мовиться, «нарватися»: як нарікають самі юристи, іноді і нотаріуси, і працівники органів, і суди, і навіть прокуратура безпосередньо беруть участь у найжорстокіших і єзуїтських схемах шахрайства, і порівняно з їхніми аферами, витівки брокерів - дитячі забавки.
До речі, позбутися свого житла дуже просто й без купівлі-продажу. Не виводиться поки що каста специфічних шахраїв, яких у народі називають квартирною мафією. Цільова «аудиторія» махінаторів – старі беззахисні люди, діти без батьків, алкоголіки, наркомани, ба просто «недалекі» або дуже довірливі люди, такі, що до того ж слабко орієнтуються в законах. Найчастіше в схемах з насильницьким виселенням власників переважають квартири, де проживає і прописана одна людина.
Ось характерний випадок цього особливо зухвалого шахрайства. Жінка, розповіли нам в одній з адвокатських контор, прийшла влаштовуватися на роботу у фірму, там зажадали всі документи – паспорт, ідентифікаційний код, дали два чисті аркуші паперу – підпишіть, мовляв, це буде ваша особиста характеристика. Вона все виконала. Як належить. А через якийсь час додому до цієї громадянки приходять працівники цієї ж компанії з двома документами, на яких стоїть її підпис. Один з них – договір про купівлю-продаж квартири. Другий – розписка про отримання суми у розмірі 200 тис. гривень. Все! Жінка звертається до суду. Після чого в гості знову приходять непрохані візитери і просто вивозять «непотрібного квартиранта» в забуте богом село, видавши на руки $500, та ще й паспорт відбирають. Квартиру, звичайно, продають, і подають до суду зустрічний позов – про те, що така-то перешкоджає користуванню житлом. Рішення суду – не перешкоджати використанню власності.
Знаходять жертву, до речі, різними способами - і за допомогою державних установ, включно з жеками, і через паспортні столи, і завдяки добродійним притулкам для бомжів. Перший спосіб – до жертви втираються в довіру. Або застосовують насильство – споювання, викрадання, підписування документів з дулом пістолета біля скроні тощо. Головне – отримати підпис під довіреністю на розпорядження майном, або договором купівлі-продажу, або дарчою. Після того як з'ясовується, що жертву обрано правильно і за неї нікому вступитися, махінатори легалізовують власність – продають звичайним покупцям.
«Не останню роль у таких схемах відіграють також нотаріуси, – каже відомий юрист Тетяна Монтян. – Нотаріуси, ліцензії для яких купують шахраї, змушені їх «відпрацьовувати».
Саме через них проводять сумнівні операції, необхідні для шахрайства. Що особливо насторожує: імена таких нотаріусів, за словами Монтян, знають як оперативники, так і брокери, але чомусь зробити з ними нічого неможливо! Вся ця система не може існувати без прикриття з боку шахраїв, які служать у міліції та прокуратурі, а також без відповідної юридичної підтримки так званими бандитськими адвокатами. І доки у нас в країні повне беззаконня в питаннях регулювання права власності, корумпованість правоохоронної і судової системи - масові шахрайства з нерухомістю, зокрема й зі смертельними наслідками, процвітатимуть.
Юрист розповіла історію зі своєї практики, коли до неї звернулася якась Людмила Т. Її 86-річного батька, який впав у старечий маразм, цигани знайшли в добродійній їдальні… Леоніда Черновецького, звозили до нотаріуса в інший кінець міста. Оформили генеральну довіреність на одного з циганів, а діда відвезли за місто.
Після того, як Людмила Т. заходилася шукати зниклого батька, оперативники швидко знайшли тих циган і повернули діда. Точніше, його знайшли в лікарні, куди старого здали цигани. Дочці таки вдалося знайти батька, і той помер у неї на руках, у лікарні Павлова в 2005 році. А в цей час квартиру продали спочатку ще одному циганові, а потім – людині, яка стверджує, що вона повноправний власник квартири. Зараз учасники схеми перебувають під слідством, і справа досі розслідується – дочка намагається добитися скасування довіреності, виданої недієздатним батьком. Окрім Людмили М. у справі проходили ще один київський інвалід, у якого теж відібрали квартиру, а також алкоголік, якого не встигли споїти до смерті.
Одвічне питання – що робити? – ми ставили всім своїм співрозмовникам з юридичною освітою. На жаль, 100-відсоткової гарантії від можливості потрапити на гачок шахраїв ніхто з них не дав. Закони у нас недосконалі, аферисти не просто меткі та вправні, а часто ще й під надійним «дахом», страховка, якою в цивілізованих країнах можна вберегтися від шахраїв на тому ж ринку нерухомості, у нас теж нерозвинена, а крім того, ми переважно й досі довірливі та слабко знаємо свої права. Загалом, порадили нам банальне – люди, будьте пильні і ще раз пильні!
