Оренда житла в Києві подорожчає Юрій Алексєєнко, для «Главреда» Наплив у столицю трудових мігрантів і високі ціни на купівлю нерухомості визначають перспективи ринку оренди, який залишається переважно тіньовим.

Оператори ринку прогнозують на поточний рік подальше збільшення вартості оренди на 10-20%, і більшою мірою це стосуватиметься нерухомості економ-класу, попит на яку набагато вищий за пропозицію.

У 2007 році відносне затишшя на київському ринку оренди тривало з початку року до серпня. За вересень орендні ставки в Києві зросли на 2-2,5%, і продовжували підвищуватися до Нового року.

Джерело: SV-Development

Згідно з даними таблиці, в 2007 році вартість оренди квартир у столиці зросла в середньому на 50%. Ціни на квартири різних цінових груп не можуть збільшуватися однаковими темпами. Проте з урахуванням класу житла, його розташування та інших чинників (наявність ремонту, телефону, меблів) усереднена оцінка не завжди дозволяє оцінити нюанси ціноутворення різних типів житла.

Втім, логіка зростання вартості цілком зрозуміла: там, де ціни й без того високі, динаміка зростання нижча, порівняно зі спальними районами. Так, у Печерському районі вартість зросла за рік на 43%, тоді як у Святошинському - на 72%. При цьому в Голосіївському районі, де переважає низькоякісне житло на зразок «хрущовок», ціни збільшилися «всього» на 30%.

За іншими даними, вартість оренди в Києві в 2007 році в середньому зросла на 15-20%, що більше відповідає дійсності через те, що перша оцінка зростання вартості має певну похибку, оскільки враховується вартість, заявлена власниками житла (у базі даних), а не ціни реальних операцій, які можуть бути на порядок нижчі у разі оренди дорогих квартир.

Крім того, така оцінка відображає високу варіативність даних по ринку (і дороге житло, і економ-клас). Наприклад, у Печерському районі можна вгатити в оренду 100 квартир по $2000-3000 на місяць (але попит буде невеликий), а в Деснянському - 1000 квартир по $500-600. У такому разі усереднена оцінка (без урахування реального співвідношення попиту й пропозиції) не дає повної картини ринку.

Логіка дій орендарів, як правило, зводиться до урахування двох чинників (окрім попиту), які зрештою і формують ціну, – інфляція та інфляційні очікування (для власників економ-житла) і термін окупності (для власників нової нерухомості, які все ж таки вважають за краще її здавати). У поточному році можна «розраховувати» на інфляцію на рівні 12-15%, які й будуть закладені у вартість оренди.

На думку заступника генерального директора агентства нерухомості «Конкорд» Віктора Костогриза, вартість оренди по всіх позиціях підвищиться в середньому на $100, а це на 10-20% на рік, тобто в межах річної інфляції. При цьому експерт зазначає, що вартість оренди буде збільшуватися не стрибкоподібно, а поступово, впродовж усього року. В цілому, якщо припустити, що радикальних економіко-політичних подій, які здатні різко негативно вплинути на ринок нерухомості, в Україні в поточному році не буде, то вартість оренди зростатиме лише на підставі «ринкових», а не спекулятивних чинників.

За оцінками ріелторів, взимку ціни на оренду істотно не збільшуватимуться через невисокий попит. Проте весна, і особливо осінь (традиційний пік попиту на знімне житло), можуть стати періодами помітного зростання вартості оренди.

При цьому подорожчання найбільшою мірою вже «традиційно» торкнеться найбільш затребуваних 1-2-кімнатних квартир економ-класу. Втім, у власників однокімнатних квартир є альтернатива – добова оренда, яка вигідніша, але більш ризикова. Ніхто не може гарантувати 100-відсоткову заповнюваність квартири, так само як і псування майна від щоденної зміни орендарів.

Якщо забудовники навіть прогнозують зниження цін на нерухомість економ-класу, то в разі оренди така нерухомість тільки дорожчатиме. Тут логіка зворотна покупці нерухомості. Купити квартиру можуть собі дозволити небагато, ну а оренда – єдиний вихід для охочих закріпитися в Києві, а таких багато.

Враховуючи, що Київ піддається постійному напливу охочих зняти недороге житло, розмір пропозиції не збільшується пропорційними темпами. Орендарі змушені задовольнятися передмістям Києва і містами-супутниками (у яких ціни зростають адекватно київським), але й вони теж «не гумові».

З іншого боку, високі ціни та високий попит примушують частину киян «тіснитися» і, таким чином, збільшувати пропозицію в надії отримати додатковий дохід. Проте такі випадки поодинокі, оскільки тих, хто має кілька квартир (і може одну здавати), небагато.

У разі радикального ослаблення долара і/або ревальвації гривні можна не сумніватися, що власники житла відкоригують і свою цінову політику - адекватно підвищать ціни оренди або просто переведуть їх у євро.

Багато орендодавців вже наполягають на тому, щоб орендарі понад орендну плату оплачували й комунальні платежі. У випадку, якщо відносини орендодавця і квартиронаймача не підкріплені документально (договором), то орендареві складно буде відмовитися від такої «перспективи».

Наміри податкових органів зробити ринок оренди світлим (мало хто з орендарів має з власником нерухомості офіційний договір) може тільки на декілька відсотків підняти вартість оренди за рахунок того, що податкові зобов'язання орендодавця неминуче ляжуть на плечі орендаря.

У цілому, безвихідна ситуація з практичною неможливістю придбання власної нерухомості «наближає» Україну до Європи, де мінімум третина населення проживає в знімних будинках і квартирах, та й у США близько третини населення орендує житло.

Загалом тенденції на ринку оренди в 2008 році будуть схожі з аналогічними 2007 року. Інфляція та інфляційні очікування піднімуть рівень орендних ставок на 10-20% на рік. Опустити ціни на ринку зможе тільки глобальна криза в економіці та на ринку нерухомості зокрема. Якщо хтось чекає такого «падіння» цін на нерухомість, то навряд чи цей факт його втішить.

Автор – експерт ІА «Экономические новости»