Столична нерухомість: квартир повно, а придбати нічого
Та хоч як це парадоксально, в 2007-му столичний ринок нерухомості практично не відреагував на дострокові парламентські вибори. Натомість експерти зауважили деякий вплив іпотечної кризи в США і зниження цін на житло в Москві – це відбувалося влітку цього року. Після чого і в Києві заговорили про наближення схожого моменту. Та невже навіть такий чутливий ринок пристосувався до політичних катаклізмів?
Тенденції
Директор компанії «Власній Дім» (управитель ФФС, що входить до складу групи компаній «Фінком»), директор фінансового департаменту Асоціації фінансових компаній-управителів ФФС Дмитро Кравченко зазначає, що, на жаль, в Україні політичні кризи відбуваються періодично, але ринок нерухомості вже звик функціонувати без бурхливої реакції на політичну ситуацію.
«Досвід минулих років показує, що політика істотно не впливає на ціни нерухомості в Києві. І у наш час ринок нерухомості розвивається за всіма законами економіки», - каже Кравченко.
І справді, все, з першого погляду, саме так і відбувається. Після виборів ринок, можна навіть сказати, з натхненням увійшов у діловий сезон: ціни виразно пішли вгору, але… Де там! На ринку почали з'являтися нетипові для осіннього періоду симптоми:
•кількість операцій помітно скоротилася;
•якщо розглядати історію окремих квартир по базі даних, то можна було помітити поступове зниження вартості квартири після її першої заявки в базі;
•банки відчули брак клієнтів на послуги з іпотечного кредитування;
•потенційні покупці квартир, як і раніше, не поспішають, поводяться мляво, процес підбору квартири збільшився в кілька разів.
Навіть старожили ринку ріелторських послуг почали говорити, що такого застою на ринку ще не було. Очікування на діловий сезон не виправдалися? Адже справді, звичною для осіннього сезону завжди була активізація продажів і, відповідно, підвищення ціни на житло. Причому сьогодні говорити про насичення ринку житла навряд чи варто, проте парадокс у тому, що забудовники змістили акценти. Найпопулярніше у клієнтів житло економ-класу – в дефіциті, а вартість квартир бізнес-класу або, тим більше, преміум-класу та де-люкс, далеко не по кишені тій масі спраглих власного даху над головою, на кого, за логікою, і мали б орієнтуватися будівельники. Але, як відомо, з логікою в нашій країні завжди проблематично.
Та й до превалювання економічних правил розвитку ринку столичної нерухомості ще ой як далеко. На думку експертів з компанії «Соцмарт», попри велику кількість заявлених елітних проектів у Києві, «претендувати на високе звання «елітна нерухомість» можуть лише 16 уже побудованих будинків і п'ять, що перебувають у стадії будівництва. Всі вони переважно розташовані в центрі - Печерському та Шевченківському районах».
Але, знову ж таки, парадокс: зайшовши на будь-який сайт із нерухомості, можна натрапити на величезну кількість пропозицій із продажу квартир класу «еліт». Причому деякі з них містяться в будинках, побудованих ще до… 1917 року, де стан як самого будинку (дах, ліфт, підвал), так і стан під'їзду, м'яко кажучи, залишають бажати кращого. Уявляєте цей «еліт»?!
Ріелтори компанії «Планета Оболонь» мають величезні бази так званої елітної нерухомості. Якщо ж копнути глибше, щоб дізнатися, що криється за поняттям «елітна», виявляється, що це квартира з євроремонтом, склопакетами і бронедверми. Навіть до площі особливих вимог немає!
Проте на ринку нерухомості з'явилася нова тенденція: українці стають розумніші, а тому перебірливіші й вимогливіші - це відчули практично всі компанії - продавці столичних квартир.
Ціни
Показник дорожчання житла в Києві до кінця 2007 року, за прогнозами більшості експертів, не перевищить 15%. Причому дуже різких стрибків не було – протягом усього року можна було спостерігати плавну зміну цін. Цікаво, що пропозицій у 2006-му було в 1,5 разу менше, а покупок на 50% більше, ніж у 2007-му.
Що стосується динаміки підвищення цін на первинному ринку житла, то вона така. З кінця 2006-го до початку лютого 2007 року житлова нерухомість дорожчала, і до 1 лютого цей показник досяг 5 %. У наступні два місяці темпи зростання цін сповільнилися до 2-2,5 %, а в квітні взагалі впали до 1,5%. Після цього, фактично до жовтня, підвищення цін було незначним - 1-1,5 % до рівня квітня. А ось у листопаді – вже 2-2,5 %.
Щодо собівартості будівництва в столиці, то ці показники цього року зросли на 30-40%, причому зростання викликане стрибком цін на будматеріали до 30-50%. За даними фахівців, ситуація в комерційній нерухомості була дещо інша, ніж у житловій. Зростання ціни на офісну нерухомість становить 30-40%, на торгову нерухомість сягнув аж 50%, а складська нерухомість взагалі перебуває «в активній фазі» і дала зростання цін практично 65%! У комерційній нерухомості показовим, за оцінками фахівців, є перенесення здачі об'єктів на рік-півтора, у зв'язку з важкими і тривалими процедурами із землевідведення та узгодження дозвільної документації.
Нюанси
На тлі постійного дорожчання первинного житла в столиці продовжується активне зростання квартирної орендної плати. Наприклад, лише за минулий тиждень вартість оренди житла в столиці, за даними компанії SV Development, зросла майже на два відсотки. В цілому ж за рік цей показник, швидше за все, становитиме 35-40%. Адже якщо ще в квітні однокімнатну квартиру, скажімо так, в адекватному стані та близько до околичних станцій метро можна було зняти за $300-350 доларів, то зараз середня ціна такої квартири - не менше $500-600 доларів. Хоча «адекватність» самої квартири під великим питанням.
Зростання орендної плати може стати однією з причин подорожчання й житла. Адже не таємниця, що Київ залишається містом, де можна знайти нормальну роботу з нормальною зарплатою. І якщо центральна влада не почне упроваджувати програму розвитку регіонів, то зростання цін на столичне житло так і не зупиниться, в той час, як його якість лише гіршатиме.
До речі, середня ціна на оренду квартири в Києві становить $971 на місяць. Це дуже усереднена сума, в якій плюсується як вартість оренди квартири в елітних будинках, так і в хрущовках. Але зазначимо, що ще в грудні 2006 року середньою була ціна $654.
При цьому найдешевшим, як і раніше, залишається Деснянський район (масиви Троєщина і Радужний), з середнім показником $574, найдорожчим - Печерський район, де середня вартість оренди квартири становить $1 533 на місяць.
Прогнози
У «Київміськбуді» заявляють, що в 2008 році зростання цін на первинку становитиме не менш як 30%. Причому дорожчання нерухомості переплюне втричі закладений у проект Держбюджету-2008 рівень інфляції! Про обґрунтованість такого прогнозу почесний президент компанії, народний депутат Володимир Поляченко конкретно не каже. Заявляє лише, що попит формує пропозиція – і саме з цим він пов'язує зростання цін на нове житло.
Але тут варто нагадати, що, за даними більшості опитаних експертів, у 2007 році в столиці відбулася своєрідна криза попиту. «Якщо для нашого ріелтора ще торік нормальним вважався продаж 4-5 квартир на тиждень, то вже з березня 2007 року навіть найкращі фахівці продають не більш ніж 3-4 квартири на місяць», - признаються фахівці «Планети Оболонь».
Щоправда, Михайло Білан, начальник відділу з роботи з клієнтами будівельної компанії «Макробуд» заявляє, що будівельні компанії не бачать об'єктивних причин для підвищення цін.
«На підвищення може штовхнути лише необхідність збільшувати зарплату робочим. Тільки за останній місяць вона зросла на 5%. Але ціни на цемент і металоконструкції залишилися на колишньому рівні», - вважає фахівець.
Тим часом на український, переважно – на столичний ринок нерухомості, останнім часом почали виходити іноземні компанії - британські, польські, французькі та японські. Тому фахівці в галузі нерухомості схильні припускати, що на цьому ринку, що бурхливо розвивається і суперприбутковий, відбудеться демонополізація, посилиться конкуренція та боротьба за клієнта, що, можливо, змінить і цінову динаміку – причому на користь потенційного клієнта.
Але щоб так відбулося, має якісно спрацювати місцева влада, в минуле мусить піти та непрозорість із землевідведенням, за яку так дістається від опозиції в Київраді команді мера Черновецького. Багато депутатів вважають, що лише в тому разі, коли буде наведений лад із виділенням землі під будівництво - інвестори почнуть активно вкладати гроші в будівництво житла, а конкуренція зможе навіть понизити ціни на вже справді золоту столичну нерухомість.
І ще. Як вважає Ярослав Цуканов, аналітик ринку нерухомості, «…зараз банки знову підняли ставки на іпотеку, тому покупці не поспішають брати квартири в кредит. А немає гідних умов іпотеки – немає покупок житла і вигоди від цього нікому й ніякої».
Однією з причин зростання ціни аналітик називає кредитні зобов'язання забудовників. Зараз практично жоден об'єкт не будується без кредиту. Це означає, що забудовники, незалежно від того, чи продається їхнє житло чи ні, змушені платити за своїми кредитними зобов'язаннями. Водночас підвищення ціни призведе до ще більшої стагнації ринку, що, у свою чергу, відіб'ється на платоспроможності забудовників.
Директор компанії з управління активами «Фінком Ессет Менеджмент» Павло Ружицький вважає, що тенденції дорожчання житла спостерігатимуться за умови, якщо не відбудеться глобальних для ринку нерухомості подій. Наприклад, якщо іпотечні ставки істотно знизяться (що малоймовірно), то різко зросте попит, що спровокує істотніше зростання цін.
Що стосується самої структури пропозиції в 2008 році, то є надія, що в ній все-таки переважатиме житло економ-класу. А основну пропозицію на столичному ринку нерухомості й наступного року також формуватимуть такі компанії, як ХК «Київміськбуд», «Житло-інвест», «Столиця» і «Лико-холдинг», решта компаній поки що буде представлена дуже малою кількістю проектів. Із цим погоджуються більшість опитаних аналітиків і представників агентств нерухомості.
До речі, за даними компанії «Фінком», середня вартість житла економ-класу станом на кінець листопада 2007 року становила $2 тис. за кв. м, бізнес - $3 тис. кв. м., преміум - $6,9 тис. кв. м., де-люкс – $10 тис. за кв. м. А ось тенденції зростання вартості квартир на первинному ринку, вважаємо, вже можуть проявитися в перші місяці діяльності нового уряду Юлії Тимошенко, і це пов'язано з тим, наскільки успішно/неуспішно демократична коаліція почне працювати над втіленням в життя своїх соціальних проектів, що стосуються, в першу чергу, забезпечення українців доступним за ціною житлом.
