Володимир Яцуба: «Ціни на квартири дійшли до стелі, якщо реалізації не буде, вони впадуть»
Буде попит на первинку цього року більший, ніж на вторичку чи ні? Вартість яких квартир зменшиться перша? Після аварії в Дніпропетровську виникло ще одне запитання – а чи безпечне те житло, за яке ми платимо чималі гроші?
Компанія «Газекс-Україна», що є власником ВАТ «Дніпрогаз», сьогодні передала в правоохоронні органи попередній висновок внутрішньої експертизи щодо причин вибуху газу в житловому будинку в Дніпропетровську 13 жовтня. Висновок свідчить, що «провина «Дніпрогазу» в техногенній аварії неочевидна». А чия провина очевидна? І яких превентивних заходів вживатиме держава, щоб таке не повторилося? Про це та багато чого іншого в ексклюзивному інтерв'ю з міністром будівництва, архітектури та регіонального розвитку Володимиром Яцубою:
Володимире Григоровичу, ви неодноразово підкреслювали, що президентська програма досить схожа на Мінбудівську концепцію забезпечення населення житлом у 2009 - 2012 рр. У чому їх схожість і відмінності? І яка з програм реально діятиме?
Політично між програмами немає ніякої відмінності. Рішення житлового питання полягає ось у чому: допоки держава братиме на себе зобов’язання давати безкоштовне житло, ми проблему черг не вирішимо. Чому? Спробуйте безкоштовно роздати на ринку пиріжки: люди братимуть по п'ять-шість відразу. Така ж ситуація і з квартирами. Завжди що більше квартир давали – то більше сімей ставали в чергу на житло. Мене радує те, що Секретаріат Президента і Кабмін розробили єдиний політичний підхід, що полягає в участі кожного громадянина, здатного працювати у вирішенні проблеми житла спільно з державою. А безкоштовне житло має бути тільки для немічних, нужденних.
Згідно з Концепцією, розробленою Мінрегіонбудом, обов'язком держави є надання землі та компенсація частини вартості житла, а також створення умов для зниження ціни на житло. Це передбачає виробництво вітчизняних будматеріалів, зниження податкового тягаря або звільнення від нього, розробку нових проектів, що дозволяють із дешевих матеріалів будувати недороге житло. Наприклад, сьогодні Мінбуд вивчив 25 американських проектів збірного компактного житла. Є навіть проекти, що передбачають доставку вже готового будинку. Молодим сім'ям хороми не потрібні. У мене колись була двокімнатна квартира 27,8 кв. м. І я був дуже задоволений, проживши в ній 12 років. А замахуватися на елітне житло ми зараз не можемо.
Отже, Концепція з надання соціального житла відображає ті політичні ініціативи, які закладені в Указі Президента. Звичайно, Концепція зазнає якихось змін, вони, швидше за все, стосуватимуться фінансової частини. Адже для того, щоб докорінно змінити ситуацію з чергами на квартири, потрібно близько 9 мільярдів щороку на здешевлення або погашення частини отриманого кредиту. Чи є така можливість у економіки України, сьогодні не скаже ніхто. Досить прийнятну суму, в принципі, уряд виділяє вже зараз. Цього року Мінбуду було виділено на житло близько мільярда, стільки ж отримав Мінагропром на житло для сільських жителів, ще стільки ж - Міністерство житлово-комунального господарства. Але їх слід сконцентрувати відповідно до схеми, запропонованої і СП і Кабміном.
Як так вийшло, що одну й ту саму пропозицію внесли різні органи влади?
Це вже окремішність. На деяких сайтах писали, що Яцуба розумував і декларував скрізь, що зробив це раніше за Секретаріат. Річ у тім, що Концепція стала підсумком планомірної роботи, що почалася в Міністерстві ще до Яцуби. Ми не робили з цієї праці таємниці. Напевно, СП, як орган узагальнювальний, теж займався цією проблемою. Яка різниця, хто перший? Я думаю, з цієї проблеми ще вистачить роботи всім.
Що ми отримаємо в підсумку: чию концепцію буде реалізовано?
Це одне й те саме, в принципі. Там передбачаються такі варіанти скорочення черги: перший передбачає механізм житлового кредитування, який базується на системі накопичувальних грошових коштів на спеціальних банківських депозитних рахунках, а кредитор, у свою чергу, надає іпотечний кредит за доступною процентною ставкою. При цьому, з метою стимулювання впровадження цієї системи, держава надає позичальникам премії у розмірі 20% накопиченого першого внеску.
Також Концепція передбачає спрямування коштів державного та місцевих бюджетів на виплату перших внесків громадян на будівництво або купівлю житла у розмірі 30% його вартості.
Ще один механізм згідно з Концепцією передбачає спільну частку у фінансуванні будівництва або придбання житла громадян і місцевих бюджетів – 50%/50% або 30%/70%. Ось ви зараз працюєте на підприємстві? Фірма велика, цікава. 30% здешевлень зробить держава вам, як молодому і перспективному фахівцеві, ще частину візьме на себе фірма, з якою ви укладете договір на 30 років. Ми не винаходили велосипед, ми просто використовували зарубіжний досвід. А хто є ідеологом такої концепції – питання другорядне.
Указ Президента про забезпечення соціальним житлом пропонує щорічне виділення коштів на це з бюджету в сумі 4 мільярди доларів. Окрім цього, Мінрегіонбуд щороку додатково потребує на реалізацію такої ж програми по суті чималих коштів. Скільки всього грошей передбачено в бюджеті на ліквідацію квартирної черги?
Мінрегіонбуду цього року було виділено 700 мільйонів гривень на «чорнобильців», інвалідів та інші категорії. А що буде далі? Чи зможе держава 0,5% ВВП виділяти на розв’язання житлових проблем, залежить від економіки. Але я б хотів, щоб ви зрозуміли сам принцип: коли будівництвом власного житла займається сама людина, їй прийдуть на допомогу. Якщо ж усі сидять і чекають, що країна заробить грошей і дасть на придбання квартири...
Є ще один чинник. Нині частина населення сама собі будує квартири, наприклад військові, а інша – купує. Ви ж розумієте, що все одно квартири в Києві дають не пересічним громадянам – усе це обман. Як було й за соціалізму – у різний спосіб заходили, ставали в чергу і отримували. Зараз квартири в Києві отримують генерали, полковники. Розрахункова сума за квадратний метр 4 тисячі гривень. Жоден генерал за ці гроші квартиру в Києві не купить. Починаються фокуси, адже кожен генерал хоче на Хрещатику жити. За зверненнями міністерств ми ввели коефіцієнт із урахуванням підвищення ціни квадратного метра, що дозволяє купити цим людям квартири без оздоблення, десь у віддаленому районі. Я вніс іншу пропозицію на майбутнє (спробував зробити це ще в поточному році, але не вийшло, оскільки потрібно внести зміни до трьох законів): якщо людині належить отримувати квартиру, вона отримує чітко встановлений розмір дотацій. Полковник ти, генерал, лейтенант – отримай з розрахунку 1 тисяча доларів за квадратний метр дотацію. Отримайте, розпишіться, що не маєте претензій до держави. Ти хочеш на Хрещатику купити квартиру – додай і купуй! Якщо у тебе немає таких грошей – купуй у іншому місці. Ось тоді всі будуть у рівних умовах.
Відразу після призначення на посаду міністра будівництва ви в інтерв'ю «Главреду» обіцяли здешевити житло, понизити ціни за рахунок масштабнішого будівництва. Скільки житла було побудовано за час вашого перебування в кріслі міністра? І чому ціни на житло не впали? Можливо, це пов'язано з дружбою Міністерства з певними забудовниками?
У 2006 році побудовано 8,6 мільйона кв. м, що, природно, дуже мало. Адже в 1990 році Україна будувала 26 мільйонів на рік. Чому житло не подешевшало? Та тому, що все решта, на жаль, теж не подешевшало. Мало того, будівельна індустрія не встигає забезпечити виробництво нових будматеріалів. Тому в Україну завозиться величезна кількість імпорту. Особливо це стосується нових матеріалів – гіпсокартону, оцинкованого профілю, теплоізоляційних обробних матеріалів тощо
Існує два шляхи зменшення ціни:
По-перше, слід збільшувати потік імпорту, щоб підтримувати конкуренцію.
По-друге, ми повинні величезними темпами налагоджувати в Україні виробництво комплектуючих усіх видів. Цей шлях є одним із основних для зниження собівартості будівництва. Нам також потрібно налагоджувати менеджмент будорганізацій, ліквідовувати посередників, яких розвелося дуже багато.
Великі забудовники – часті гості міністерства. Як вони пояснюють свій відхід зі сфери будівництва звичайного житла на користь девелопменту? Чому вони втратили цікавість до цього сегменту ринку?
Потрібно ставити собі питання - для кого сьогодні будують? Ось ми цього року побудуємо 10 мільйонів квадратних метрів. Хто може купити квартиру? Хто може сьогодні заплатити за квартиру 140 тисяч доларів? Нормальна сім'я зможе це зробити? Ні. Купуватимуть ті, кому нікуди гроші вкладати. Адже сьогодні придбання квартири – це можливість легалізувати кошти, будьмо відверті. Період зростання обсягів будівництва був обумовлений можливістю вкладати свої кошти в те, що не втратить в ціні. Але таких людей у нас скільки? 30-50%. Вони вже купили собі: хто дві квартири, хто три, хто двадцять три квартири. А основна маса людей не може. Концепція, про яку ми говорили спочатку, дасть можливість купувати житло тим людям, у яких немає цих коштів. Весь час перевага у бік людей, що володіють невеликим доходом, збільшується. Стеля можливих реалізацій дорогих квартир вже практично досягнута. Рано чи пізно забудовники думатимуть, зокрема, і над зниженням ціни. Це я собі так уявляю. Тому потрібно шукати нові підходи – ринок дорогих квартир рано чи пізно закінчиться.
А за скільки років можна буде ліквідувати чергу?
Я не готовий сказати. Все залежатиме від того, як реалізовуватиметься концепція.
Всі навколо кажуть про те, що скоро в Україну прийдуть іноземні гравці. За інформацією «Главреда», на ринок нерухомості готується вийти ізраїльсько-російський мільярдер Аркадій Гайдамак. Чи це так?
Та куди вони там прийдуть…
По-перше, інвестори можуть прийти лише в тому разі, якщо їм продадуть земельні ділянки. Ви ж знаєте, що в тих регіонах, де ціна висока, там вже вся земля розподілена. Це відбулося ще років 5 тому. Іноземні компанії, що приходять сюди, змушені купувати землю за ринковою ціною. А це – одна зі складових ціни квадратного метра. Крім того, вони не везуть сюди своїх робочих. До мене приходило багато представників ізраїльських, пітерських, швейцарських компаній: вони думають, що я їх можу впустити або не впустити. У нас досить розвинена виробничо-інженерна думка, і їм не так просто прижитися у нас. Будьмо відверті.
По-друге, все зав'язано на землі. Будують ті, у кого є 10-20 майданчиків. Для того, щоб організувати будівельний бізнес, потрібно мати щонайменше три майданчики: підготовчий, інженерний і, власне, будівельний. А хто може собі дозволити купити сотку в Києві, якщо сьогодні її вартість в центрі столиці близько 300 тисяч доларів?
Сьогодні будівельники йдуть у передмістя. Ціни там, до речі, практично однакові. У мене навіть виникає думка, що ідеї Олександра Олександровича (Омельченка, екс-мера Києва. - Ред.) і Засухи (Тетяни, глави агрофірми «Світанок». - Ред.) рано чи пізно будуть затребувані. Необхідна адміністративно-територіальна реформа! Вона стосується не лише Києва. Наприклад, у Дніпропетровську є Дніпропетровський район – 30 кілометрів у радіусі від Дніпропетровська. Це «найсолодший» район – і зараз там точиться боротьба за призначення глави районної адміністрації. Я б запропонував вирішити проблему просто – приєднати території до міста Дніпропетровська, вирішити проблеми розвитку міста, надати допомогу населенню за рахунок підприємств, бізнесу. І це стосується не лише Дніпропетровська. Землю правдами і неправдами давно використовують на користь розвитку великих міст.
Чи виступаєте ви за скасування мораторію на продаж землі з 2008 року? Чи вдасться пролобіювати в Раді скасування мораторію?
Я б його продовжив. Знаєте чому? Я знаю, який величезний інтерес у іноземних компаній до української землі.
Так або інакше, мораторій цьому інтересу не заважає.
Я б не поспішав іти на скасування. Знаючи, як у нас виконуються закони… Найближчим часом ми можемо опинитися перед тим, що жодного клаптика землі за українським бізнесом не залишиться.
Скільки будівельних проектів у нас в Україні зараз працює за вексельною системою? Чи планується впровадження захисних систем, щоб не повторювалися «Еліта-центри»?
Я не знаю. Цим місцеві власті займаються.
Парцхаладзе в інтерв'ю «Главреду» обіцяв на законодавчому рівні розробити механізм захисту забудовника від цінових ризиків. Чи можливо такий механізм упровадити в умовах чинного будівельного законодавства?
Ми запропонували ширше розвивати страхування. Як один із варіантів розглядається вексельна система, що дозволяє за рахунок накопичення векселів мати гарантію повернення грошей у разі якихось ЧП. У нас сьогодні 43 тисячі будівельних організацій. Це організації, які за наявності будмайданчика і устаткування скликають на «свист» робочу силу. Будується об'єкт. До речі, генпідрядникові та генпроектувальникові не потрібна навіть ліцензія.
А чому забудовники кричать, що їм дозвільна система не дозволяє понизити собівартість житла?!
Дозвільна система діє на субпідрядників. А генпідрядникам ліцензія не потрібна – і нічого їм кричати! І якщо зараз всіх заганяти в одні ворота, - звичайно ж, здійметься великий галас, і я буду винен разом із моїми соратниками в тому, що я узурпую. Ви, до речі, теж про це пишете. Як навести в цьому порядок? Ми пропонуємо внести законопроект, згідно з яким думка будівельних асоціацій (УБА, БудПалата та Асоціація виробників будматеріалів) буде однією з головних під час видачі ліцензій.
Тобто тепер президент УБА Лев Парцхаладзе вирішуватиме, видавати ліцензію чи ні?
Ні. Вирішувати буде Міністерство, але його думка буде врахована.
Як позначиться на собівартості житла підвищення від 15% до 30% тарифів на ЖКГ і підвищені ціни на газ для України?
Коли ми повністю проведемо аналіз, яке буде подорожчання, тоді я зможу сказати точно. Але ціна зміниться однозначно.
Тобто квартири знову дорожчатимуть?
З досвіду інших країн можу сказати, що жодна країна в таких умовах, в яких живемо і працюємо ми, ще не зменшила ціни на нерухомість. Ціни на квартири дійшли до стелі, якщо реалізації не буде, ціна впаде.
Але ж ми говорили і про те, що дорожчатимуть ЖКГ-послуги, газ і транспорт. Ваш прогноз?
Я думаю, що ціни на нерухомість все одно зростатимуть через зовнішні складові.
Аварія в Дніпропетровську показала, що ніхто не застрахований від такого лиха.
Я би сказав, що аварія довела перш за все те, що держава не має нікому віддавати контрольні функції за техногенно-небезпечними виробництвами, трубопроводами, які забезпечують умови життя людей. Такі уроки аварії в Дніпропетровську.
Ви вважаєте, що аварія – цілком провина Вексельберга (власника «Дніпрогаз». - Ред.)?
Це цілком провина держави, яка віддала функції контролю за утриманням і безпекою життєво важливих об'єктів приватній фірмі. А вже хто винен, хай розбирається прокуратура. Дякувати Богові, що ми ще так спокійно прожили цей час, втративши контроль над будівництвом.
Ви вважаєте, що можливі нові аварії?
Я так не вважаю. Я упевнений, що держава мусить здійснювати постійний контроль за технічним станом.
Крім «Газко», чи є ще якісь механізми нагляду?
Коли ти будуєш собі, ти залучаєш фахівців із контролю. А коли будується за бюджетні гроші, то, зрозуміло, господаря немає і контролювати важче. Отже, систему контролю потрібно повертати в державні руки. Зокрема, слід відроджувати газову інспекцію. Але тільки ідіот може не займатися контролем безпеки будівлі!
<чи b>Чи збираєтеся ви писати заяви про звільнення з посади через обрання народним депутатом?
Я не знаю, що я робитиму.
По-перше, ніхто нічого не пропонував.
По-друге, я командир, такий склад характеру. Для мене роль законодавця менш цікава. Мені затишніше, коли я займаюся реальною роботою. Я все життя будував, займався розвитком місцевого самоврядування, мені це близько. Для мене це вистраждане міністерство, дороге й близьке, незалежно від того, залишуся я в кріслі чи ні. І якщо його ліквідують так само, як колись ліквідували інститут Держсекретарів, то ми наступимо на ті самі граблі. Але якщо станеться так, що я потраплю у Верховну Раду (у мене ще немає мандата), то і там займатимуся тим самим. Будучи депутатом, можна займатися розвитком регіональних проблем на законодавчому рівні. Я великої трагедії в цьому не бачу.
Як ви вважаєте, чи буде створено «помаранчеву» коаліцію?
Якщо й буде, то вона виявиться недовговічною. Ідеї, що циркулюють сьогодні в суспільстві, про те, як у багатих забрати, а бідним віддати - це лише популізм. Як правило, потрібно ухвалювати дуже непопулярні, болючі рішення, щоб вийшов толк. Якщо і Президент, і Кабмін, і ВР зрозуміють необхідність змін, усім доведеться ухвалювати жорсткі рішення. Так робили всі розвинені країни, і ми маємо йти європейським шляхом.
