Ринок нерухомості перечікує вибори?
А поки що всі констатують: ціни на київську нерухомість застигли в очікуванні. Думки експертів з приводу причини цього явища розділилися на дві позиції. Одні називають головною причиною все-таки дострокові вибори. Інші переконані, що літо – початок осені – це, традиційно, стагнація на ринку житла і тому, мовляв, поки що говорити про особливий вплив на процеси купівлі-продажу передвиборної кампанії, навряд чи доречно.
У 2006-му зростання цін на первинному ринку нерухомості склало 30-35%, на вторинному – усі 70%. Цього року ринок нерухомості завмер в очікуванні. Або повного краху, або результатів дострокових виборів? За інформацією, наприклад, компанії «Канзас», за літній період ціни на київську нерухомість зупинилися. Але тут варто відзначити одну, на перший погляд, малопримітну деталь. Елітна нерухомість продовжувала дорожчати, натомість так звана «соціалка» – навпаки, дешевшала.
Про те, що це могло означати, нам розповів представник Блоку Віталія Кличка в Київраді Володимир Бондаренко. На думку депутата, ціни на київську нерухомість давно переросли межі європейських, особливо враховуючи співвідношення «ціна – якість». Причому, на переконання депутата, ціни підскочили, значною мірою, завдяки «приходу до влади і факту переїзду до Києва відомих політичних лідерів і їх численного оточення з усім відомого регіону – вони прибули сюди «за ловом щастя і чинів» і змусили ціни на житло повзти вгору».
Так само перерозподіл трудових і фінансових потоків і ресурсів називають основною причиною переоцінки столичної нерухомості і експерти з компанії SV Development. «Внаслідок стабілізації ринкових процесів і постійних спроб законодавчого врегулювання помітно знижується загальна динаміка зростання цін на житло, хоча в деяких сегментах процес зростання і падіння проходить нерівномірно», – говорять у компанії.
Ціни на київську нерухомість деколи й справді сягають надхмарних висот. У цьому зізнаються і представники девелоперських компаній. На думку представників з компанії Build&Live Development, Київ невиправдано дорогий у плані житлової нерухомості. «Однією з причин цього можна назвати дуже приховану процедуру розподілу земельних ділянок», вважають у компанії. За даними Build&Live Development, на сьогодні для покупця ціна за квадратний метр бажаного житла вже перевалила за 2500 тисяч доларів, що дуже дорого, враховуючи стан усього ЖКГ країни.
Проте середня ціна житла, згідно дослідженням консалтингової компанії «Канзас», збереглася на рівні березня. Пік зростання цін за останні вісім місяців поточного року припав на травень, потім почалося стабільне здешевлення квартир.
Після виборів динаміку цін на київську нерухомість не береться чітко передбачати ніхто. Поствиборчий хаос, на думку глави фракції БЮТ у Київраді Тетяни Меліхової, – це саме те, що змусить «фахівців», які заробили на виборах, осісти в столиці «ще на деякий час». Саме цей «деякий час» і наявність деякої заробленої суми на виборах може стати причиною відчутного зростання попиту на столичне житло.
З іншого боку, у разі можливої перемоги нині опозиційних сил, насамперед «Наша Україна – Народна самооборона» і БЮТ, у столиці може вже цієї осені стати руба питання подальшої долі мера Леоніда Черновецького. Так, лідер НУНС Юрій Луценко, як і один з керівників БЮТ Микола Томенко, неодноразово заявляли – і ці різкі заяви відносно Черновецкого масово тиражували ЗМІ, – що у разі перемоги демократичних сил на дострокових виборах, одним із перших питань у новій Раді стане ініціація виборів мерів у таких «проблемних регіонах», як Київ і Харків. Причому, Київ – перш за все! А зміна влади завжди багата на наслідки – правда, передбачити, в який саме бік гойднуться ціни на житло, поки що важко. Але спробувати спрогнозувати все-таки можна.
Наприклад, якщо помаранчеві запропонують дієвий механізм контролю цін, дієву програму будівництва житла в столиці не тільки для найбідніших, але й для тих шарів, які можуть собі дозволити придбати нову квартиру за відомим принципом 50х50, і нова влада столиці готова буде допомогти таким сім'ям, то перспективи більш-менш райдужні. Нагадаємо, що квартирна черга в Києві – це майже 130 тисяч сімей. І в цій черзі стоять і ті, хто міг би за сприятливих обставин з боку міської влади брати участь у програмі 50х50, причому, за нашими даними, таких сімей там до 25-30%!
А якщо ж відбудеться лише власне зміна влади в столиці, без певних часових гарантій щодо інтенсифікації темпів будівництва житла та зниження цін на ринку нерухомості, то навряд чи варто особливо спокушатися тим, хто хоче купити в Києві квартиру. Ціни можуть у цьому випадку показати та-а-ку криву, що здивують будь-якого передбачливого експерта. На жаль, у нас в країні принцип «політика – це концентрована економіка» спрацьовує чомусь із точністю до навпаки. Тож вислизнувше з-під Черновецкого крісло зможе розхитати ціни на нерухомість як у бік їх певного пониження, так і певного підвищення.
Але головне, це все ж таки вибори до парламенту, точніше їх результати. Експерти, наприклад, з компанії SV Development налаштовані оптимістично. За умови визнання результатів виборів легітимними, що найімовірніше, «ринок житлової нерухомості розвиватиметься з властивою йому стабільністю, у відповідності з класичною циклічністю, яку ще ніхто в світі не відмінив», говорять у компанії.
Ще одним чинником поствиборного впливу на ціни може стати переділ на київському ринку нерухомості. Як відомо, свої «будівельні королі» є в кожному політичному блоці, що претендує на більшість у новому парламенті. І якщо в Партії Регіонів – це нові проекти того ж Ріната Ахметова, Андрія Клюєва та Дмитра Фірташа, то НУНС уже не першу каденцію Ради лобіює інтереси таких компаній, як, скажімо, НЕСТ і Т.М.М. Такий розклад у столиці змушує експертів заявляти, що після проведення виборів, регіонали, як це поки не парадоксально прозвучить, можливо, стануть першими, хто ініціюватиме відставку Черновецького, у зв'язку з тим, що його команда до інтересів представників «донецьких» на ринку столичного житла ставиться доволі прохолодно.
У той самий час, на київський ринок нерухомості поступово починають виходити російські компанії. Саме вони можуть скористатися ситуацією нестабільності у владі для розширення своїх прав і повноважень «на місцях». «Главред» вже аналізував ситуацію навколо можливого продажу росіянам найбільшого столичного забудовника «Київміськбуд».
Як повідомили нам у прес-службі однієї з найактивніших на українському ринку «Смарт-групп», глава компанії – відомий Вадим Новінський – не вбачає для свого бізнесу нічого небезпечного в тому, що в Україні, та й у Києві теж може змінитися влада. Більш того, як відомо, Новінський у липні викупив частку компанії «НЕСТ» у скандально відомому будівництві комплексу перед НСК «Олімпійський» у столиці. Не зважаючи на невизначене майбутнє цього будівництва, російський олігарх, розповіли нам, не переймається з приводу завершення будівництва торгового центру. Експерти ринку нерухомості схиляються до думки, що вихід на український ринок росіян допоможе деполітизувати будівництво нерухомості, але водночас може стати й причиною зростання цін, які росіяни, скажімо так, спробують адаптувати під московські ціни на нерухомість.
Натомість, будь-яка можливість зміни влади лякає девелоперів. Особливо враховуючи рівень тінізації і корупції у сфері відведення та продажу землі. Забудовники чекають на стабільність хоч би для того, щоб знати, кому давати хабарі! Тут діє принцип: «Я не хочу давати хабара чиновникам, яких за два місяці можуть зняти. У цьому випадку доведеться платити знову, але вже іншим». Як відомо, існують яскраві приклади скандалів з компаніями «Альянс-центр» і «КРОУН». Через спротив мешканців довколишніх будинків та за рішенням міськради деякі із землевідведень цим компаніям, виділені депутатами минулого скликання, були анулювані. А деякі – під великим питанням. Зараз забудовники відстоюють свої права в суді. Зокрема, «Альянс-центр» вже довів неправомірність рішення міськради на чолі з Черновецьким з одного зі своїх землевідведень і має намір продовжити перерване будівництво офісно-торгового центру.
Проте є сенс відірватися від політичних перипетій і розборок забудовників і згадати про споживача. На думку директора департаменту маркетингу та продажів «Укрторга» Ярослава Цурканова «стабілізація цін прийде тоді, коли вони впадуть до рівня купівельної спроможності». Відбудеться це після виборів, і чи відбудеться взагалі в недалекому майбутньому – експерт прогнозувати не береться. Але факт залишається фактом: ціни на житло роздуті непомірно. І, що вже стало тенденцією, потенційний покупець квартир повернувся обличчям до інших варіантів вкладення капіталів. Зараз через надвисокі ціни на житло, повідомив «Главреду» Сергій Щербина, екс-голова правління «Трансбанку», в Україні намітилося небувале зростання попиту на автомобілі. Наша країна посідає вже 8 місце в Європі за кількістю покупок нових авто на душу населення. На ринку ж житла існує незадоволений попит, проте 60-70% цього попиту припадає на економ-клас за адекватними цінами, тоді як ринок зміщує поняття й пропонує нині економ-клас за цінами бізнес-класу.
Цікаво, на наш погляд, порівняти київські ціни на нерухомість з регіональними. Якщо брати динаміку цін по всій території країни, то за даними Domik.net, шість операторів (27,2%) вважають, що в їх регіонах ціни на нерухомість залишатимуться стабільними до кінця року. Такий прогноз пропонують оператори Луганська, Івано-Франківська, Львова, Одеси, Сімферополя. А два оператори (9,1%) – з Рівного та з Сум – зізналися, що в політичній ситуації, що склалася, їм «складно що-небудь прогнозувати» до кінця року.
Представники з 14 регіонів (54,5%) припускають незначне зростання цін до кінця 2007 року – в межах 10-25%. Серед них – оператори Донецька та Харкова зі східних областей, Дніпропетровська, Києва, Черкас з центральних областей, Луцька, Тернополя, Ужгорода, Хмельницького, Чернівців із західних областей, Запоріжжя, Миколаєва, Севастополя, Херсона з південних областей.
Представники лише двох агентств нерухомості (9,1%) – «Твій дім» Володимир Доленко (Кіровоград) і «Прикарпатський дім» Володимир Совтус (Івано-Франківськ) – вважають, що ціни на нерухомість у їх регіонах до кінця року знизяться.
На думку вже згадуваного Володимира Бондаренка, якщо після виборів все залишиться так, як і сьогодні, то ціни теж будуть «фантастично колючими». Зміна ж політичної конфігурації може викликати «відтік кадрів додому». А це, в свою чергу, спричинить зниження цін на елітне житло, що відіб’ється і на вторинному ринку.
За всього цього різноманіття думок і прогнозів, практично всі погоджуються ось із чим. Яких би політичних кольорів не була майбутня коаліція, нове лобі в Парламенті, превалююча політична ідеологія, навряд чи хтось наважиться кардинально втручатись у процес розвитку ринку житла. Адже, будь це інакше, наслідками «шокової терапії» на цьому ринку можуть стати вкрай неприємні для країни в цілому процеси. Наприклад, хаос, стагнація, занепад. А розрулити потім ситуацію, як відомо, набагато важче, ніж їй запобігти. Тим паче, що забезпечення житлом усіх, хто його потребує – це поки що, на жаль, і для всієї України, і для Києва особливо, одна з вибухонебезпечних соціальних проблем.
І тут дозволимо собі навести останні дані за темою, які буквально вчора на прес-конференції у Києві наводив глава президії Будівельної палати України, почесний президент холдингу «Київміськбуд» Володимир Поляченко. Виявляється, щоб задовольнити дефіцит житла, в Україні має будуватися 1 кв. м на особу на рік, тоді як «ми будуємо 0,2 кв. м на особу». Більше того, відомий будівельник сказав, що Президент України Віктор Ющенко готує до підписання Указ про основи забезпечення житлом громадян, у якому вирішення житлового питання буде визначено національним пріоритетом. А підписання указу стане необхідною передумовою для ухвалення відповідного закону.
